房地产总市值占GDP比411% 进入金融寡头时代（6）

“货币宽松的背景下，市场出现资产荒，使房地产再次成为居民保值增值的最好选择。”中国银行国际金融研究所宏观经济与政策研究主管周景彤告诉《第一财经日报》。

眼下这一轮房地产价格的上涨，兴业银行首席经济学家鲁政委对《第一财经日报》记者表示：“和2009年背景如出一辙。”都是较为宽松的政策推升了房地产市场的价格。

回到2008年，其货币政策从下半年开始便“适度宽松”：9月15日开始，先后降息5次；1年期贷款利率从高峰的7.47%下调至5.31%；5年期以上个人住房公积金贷款利率由5.22%下调至3.87%；与此同时，还扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，调整最低首付款比例。

而“适度宽松”的政策带来了当年的货币供应量快速增长，到2009年12月份M2(广义货币供应量)达到60.62万亿，余额同比增长27.68%。

2009年新增贷款规模狂飙至9.59万亿，而2008年只有4.9万亿，激增95.7%。

其中，扣除消费贷款的中长期贷款全年新增5.15万亿元，同比多增2.99万亿元，央行2009年年报中指出，“有力支持了4万亿投资计划的实施。个人消费贷款新增1.80万亿元，为上年的3.9倍，12月末增速攀升至48.7%，主要与住房消费有关。”

“相比当时的GDP增速，这规模相当大。”周景彤对《第一财经日报》记者称。

当然可以看到的是，房价在2009年开始如坐火箭一般，陡然飙升。那一年，北京、上海、重庆、杭州、成都等城市的“地王”不断刷新总地价和单位地价的新纪录。“地王”频出也推高了房价。

当年名义GDP增速仅为9%，但是全国房价涨幅高达23%，创下历史最高涨幅。当年M2和存款增速均高达28%。

姜超在前述报告中也发现，真正和中国房价走势高度相关的是货币指标，无论是广义货币M2增速，还是全国总存款增速，其走势都和全国房价走势高度一致。

周景彤告诉《第一财经日报》，房地产本身就是一个资金密集型的行业，其涨涨跌跌与货币政策的松紧有很大关系，不管是国内还是国外都是如此。这一方面包括广义货币M2增速，另一方面也体现在利率水平上。

“利率的高低和房地产行业的热度有很大关系。”周景彤对记者称，从需求端也就是购房者的角度，一般而言按揭贷款周期较长，而周期越长，当期利率的波动与月供的大小有很大的关系。假定其他条件不变，利率越低，房地产价格的增速往往会更高。而从房地产开发的角度，房地产作为资金密集型行业资金成本所占总成本的比重较大，假设其他成本不变，融资利率水平越低，融资成本就降低，利润率就越高。