中国楼市泡沫远甚美国次贷危机 有迹象已经显现

简单来说就是：在未来20年的时间里，中国每年平均将新增750万年龄在0-55岁之间的人口，但是大于55岁的人口平均每年将会增加950万。富裕的老年人将他们毕生的积蓄都投资在地产上。老年人希望将这些昂贵但闲置的房地产能够租给或是卖给人口不断减少的年轻人从而供养自己的晚年。如果房价一直上涨这一逻辑就不会出现问题，对么？

中国是一个有着庞大人口和快速人口增长率的国家。但是随着中国人口出生率开始下降，债务开始取代放缓的增长率。人口增长率开始全面的下滑，老龄化人口正在越来越多。但是中国的富裕阶层(特别是一线和二线城市的富裕阶层)并不信任银行或是股市，相反的他们将毕生的积蓄投进了房地产市场。5%的中国有钱人购买了大量的新建房屋，很多人都是买了很多套。这些城市的房屋空置率要超过20%(相比之下美国在次贷危机时的房屋空置率最高峰时仅为3%)。中国有5亿家庭，最好的估计是每5000千万个家庭就有一套空置房屋，空置房屋占到了中国全国房屋总量的10%。

从这点上看，中国的房屋空置问题与美国次贷危机时的情况相比有类似的方面。

美国的次贷危机是因为人口增长减速所引发的。但是，尽管美国人口增长在放缓，但是人口仍然在增长。美联储决定用降息的方式来抵消成年人人口增长放缓的影响。下图显示的是到2025年，美国20-64岁人口年增长正在逐步放缓(这包括了所有的永久居民，合法的和不合法的)。

图：1950年至2025年，美国20-64岁成年人人口年变化(蓝色)和联邦基金利率(黑色)走势对比图。

从下图中可以看到，成年人人口增长的放缓速率是与美联储联邦基金利率和联邦政府债务相关联的。美联储联邦基金利率下跌至接近零的水平以及出现大量欺诈贷款的原因很简单，因为市场中支撑投机泡沫的潜在消费者人数在不断减少，特别是在美国的一线城市。

图：1950年至2025年，美国20-64岁成年人人口年变化(蓝色)，联邦基金利率(黑色)和联邦政府债务(红色)走势对比图。

美国的新增就业岗位和新建房屋数量的本质开始发生变化。从之前2.5：1的比例开始倒转，因为自2000年开始，新建房屋数量要远远超过新增就业岗位。这进一步证明美国次贷危机是由于成年人人口减少引发的。