国家住房银行条件已基本成熟 中国版两房渐近？（2）

李奇霖认为，作为政策性机构，如何避免政府支持机构的道德风险相比于具体运用模式而言，更需向美国学习，美国“两房”在金融危机期间经历了危机而后恢复，其间战略是如何调整的也值得关注。

“中国住房银行与美国‘两房’无论是从设立的初衷与意义，还是从运营的模式与风控的管理上都将有本质的差别。中国住房银行的设立基础是对国家住房公积金的改革，设立的目的是以信贷支持的手段为中低收入阶层解决住房需求问题，运营模式上除了类似美国两房购买贷款机构的房屋抵押贷款支持证券外，也将直接向购房者提供按揭贷款服务，风控管理模式上将由国家相关部门垂直管理，并结合税收等宏观调控手段以共同稳定房地产市场的正常发展。”柳宇星表示。

盘活银行资产

据本报记者了解，在经济增速下行趋势中，国内商业银行不良贷款压力巨大，在盈利性和流动性目标约束下，银行似乎并不情愿降低个人住房贷款利率。在各类贷款中，住房贷款成为商业银行贷款期限最长、收益率最低的资产。

兴业证券研究指出，2014年以来央行大力鼓励商业银行投放按揭贷款，但收效甚微的核心原因在于商业银行资产负债期限错配的问题日益严重。当银行负债方从稳定的居民存款转变为不稳定(且高息)的同业与理财之后，其降低投放长期限、低利率的按揭贷款是必然之举。

张其光认为，通过国家住房银行提供低息贷款，可以解决“贷款难”和“贷款贵”的问题，有效提高家庭购房能力，增加住房消费需求。设立国家住房银行，可以有效解决商业银行“顺周期”操作问题，避免房地产市场大起大落，拓展货币政策操作空间，为利率市场化改革创造条件。

而对于银行而言，需要一个可以转让按揭贷款的MBS(住房抵押贷款证券)二级市场，以降低风险、提高房贷意愿和能力。同时，继去年银监会推出信贷资产证券化(ABS)备案制之后，今年央行亦通知称资产证券化业务实行注册发行，两大政策利好将有利于推动我国资产证券化业务的全速发展。

通过资产证券化将银行贷款出表之后，对国内商业银行一个重要影响就是盘活资产。李奇霖认为，银行出售信贷资产，将未来现金流转换成现金，缓解资本补充压力，同时使资产端期限短期化，与负债端匹配，缓释银行流动性风险，而且还可以为银行腾挪出新的信贷资金支持。

中债资信金融业务部分析师祖欣也对《第一财经日报》记者表示，发行资产证券化产品可以使银行获得一种新的融资方式，在满足监管要求下通过资产端融资来开展多元化业务，同时发行资产证券化产品可以有效缓解银行的资本充足率和存贷比压力。

鉴于我国MBS尚处于起步阶段，且房贷规模巨大，国家住房银行的筹建有望推动MBS进入快速发展阶段。

据民生证券分析指出，一方面，资产证券化本身占我国债券市场规模较低，2014年底资产证券化产品存量占整个债券市场规模的比例不到1%；另一方面，我国信贷资产证券化基础资产以企业贷款为主，2014年其占比高达86%，而个人住房抵押贷款仅占3.6%，与美国以MBS为主的资产证券化市场相比差距也甚远。