中国版“两房”渐行渐近 重启房贷资产证券化试点（2）

我国曾在2005年推出个人住房贷款资产证券化试点。当年3月，建设银行发行个人住房抵押贷款证券“05建元1期”，两年后又发行“07建元1期”。随后美国次贷危机爆发，为了避免受到国外金融危机的不良影响，我国在2007年暂停了上述试点。

中金公司房地产行业研究员宁静鞭对21世纪经济报道记者表示，通过个人住房贷款发行MBS募集资金的做法，与“房利美”和“房地美”的操作方式无异。但后者在2007年出现兑付危机，被认为是引发金融危机的导火索。“两房”也最终被美国政府托管。

随着美国房地产市场回暖和房价回升，到2014年，“两房”已基本还清美国政府1875亿美元的援助金，美国政府于当年3月退出，“两房”继续成为美国房贷资产证券化市场的主力。

我国的房贷资产证券化试点同样在2014年重启。中国邮政储蓄银行于7月发行“邮元2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品”，意味着时隔七年后，该项试点正式重启。

2014年9月30日，央行、银监会正式发文指出，鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)等措施筹集资金。同日，住建部、财政部、央行联合发布《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》也提出，有条件的城市要积极推行住房公积金个人住房贷款资产证券化业务。

大势所趋

我国重启房贷资产证券化试点，与美国政府退出“两房”，同样发生在2014年，但两者并非时间上的巧合。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭向21世纪经济报道表示，从2014年开始，我国房地产市场供大于求的基本面正式确立，由于需求不振，房地产投资增速、新开工面积、购地金额等指标一路下行，至今仍处于低位。

他认为，通过房贷资产证券化的方式来刺激需求，是一种可行的办法，也是大势所趋。

中信建投指出，我国住房公积金的主要问题在于沉淀资金庞大，但是投资渠道狭窄且投资收益较低，导致部分省市已无法发放住房公积金贷款。因此拓宽投资渠道、提高贷款流动性是必要之举。

由于房地产市场颓势已拖累经济增速，今年10月以来，监管层连续做出“去库存”的公开表态。随后，《住房公积金管理条例》的修订稿出台，允许公积金贷款实施的资产证券化。

分析人士指出，这一系列的表态，意味着我国正式打开了房贷资产证券化的政策窗口。

按照我国的房地产交易规模，对房贷实施资产证券化的空间巨大。央行的数据显示，截至2014年底，我国个人购房贷款余额为11.5万亿，公积金贷款余额为2.55万亿。据估算，如果我国资产证券化率能够达到50%，即可共提供7-8万亿的流动性。而目前美国住房抵押贷款资产证券化接近90%。