最严公积金贷款新政 今后公积金贷款将与缴存年限挂钩

日前，北京住房公积金管理中心正式出台史上最严公积金贷款新政。下周一开始，使用公积金贷款将执行“认房又认贷”的政策，并且今后公积金贷款将会与缴存年限挂钩，每缴一年贷10万，首付比例提高，具体内容有哪些呢？

新政主要有五点变化一、申请条件提高购房家庭名下无住房贷款记录且在本市无住房的申请人，可按首套房贷政策办，不属于首套房情形的被认定为二套房。

此前公积金贷款不看贷款记录，只要名下无房即可按首套房申请，新政从此前的“只认房”升级成“认房又认贷”，而且“认贷”指的是在人行征信系统中全国范围内的个人住房贷款记录，如果外地有购房贷款记录也会被认定为有贷款记录。

二、贷款额度与借款申请人公积金缴存年限挂钩每缴存一年可贷10万元，缴存年限不够1整年的，按1整年计算，最高可贷120万元。如借款申请人为已婚的，核算贷款额度以夫妻双方中缴存年限较长的一方计算。

三、商品房首付比例提高。购买经济适用住房的，首付款比例不低于20%；购买共有产权等政策性住房的首套住房，首付款比例不低于30%；购买政策性住房之外的首套普通自住房首付款比例不低于35%，首套非普通自住房的首付款比例不低于40%；二套普通自住房首付比例不低于60%，二套非普通自住房首付比例不低于80%。此前，公积金贷款首付款比例均为不低于20%。

四、二套房贷款最高额度下调。二套房贷款最高贷款额度由80万元下调为60万元。首套房贷款最高额度仍为120万。五、市区户籍郊区买首套房贷款额度可上浮。申请人户籍均在东、西城的，购买城六区（东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山区）外首套房，最高贷款额度可上浮20万。

非上述情况的城六区户籍，购买城六区外首套房，最高贷款额度可上浮10万。本次政策调整自2018年9月17日施行，此前已网签的仍按原规定执行。对刚需影响较大，或倒逼年轻人未来租房对于此次贷款政策调整的目的，北京市住房公积金管理中心表示，为坚持“房住不炒”定位，落实北京城市总体规划有关要求，积极引导市民合理住房消费，支持市民的基本住房需求，抑制投资投机性购房行为。

不过，该项政策调整也引起了市场较大的争论。有业内人士认为，此次公积金贷款政策全面收紧，对刚需影响较大，类似政策或倒逼部分人未来租房而不是购房，尤其是年轻人。也有业内人士认为，在目前商业信贷保持紧缩的状态下，购买力本身受到制约，政策端并不需要进一步加大调控力度。更有不少打算买房的人无奈地表示，“刚工作的刚需别想买房了”、“本来打算周末去看房，现在只能是看看了”……而北京市住房公积金管理中心有关负责人则认为，此举是落实国家“租购并举”的政策，不鼓励年轻人刚工作就购买住房，有了一定积累后再买房。

“北京公积金占交易比例不高、平均在20%左右，但这个政策影响下，预计起码一半需求将只能选择商业贷款或者全款，这个政策对刚需影响非常大，特别是年轻人，当下北京市场平均购房年龄在28岁左右，按照新政贷款只能贷50万左右。本来公积金贷款额度就很少，按照这个政策，公积金将基本离开刚需。”中原地产首席分析师张大伟接受证券时报记者采访时说，从“认房又认贷”看，公积金政策全面收紧。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐也认为，此次北京公积金政策的调整会进一步减弱需求。“在二手房交易中使用公积金贷款加商业贷款组合贷的方式占多，公积金贷款尽管额度有限，但其利率较低，能够帮助购房者减轻贷款压力，这是公积金制度设计的本意。”他说，

在目前商业信贷保持紧缩的状态下，消费者本身的购买力就受到制约，公积金政策调整不仅影响低总价刚需市场，还会对换房链条“釜底抽薪”影响中高端改善市场。由此估计，四季度北京房地产市场的情况不容乐观。

在许小乐看来，从目前市场现状来看，政策端并不需要进一步加大调控力度。贝壳研究院RealData数据库显示，上半年3、4、5月份二手房市场成交量有所复苏，但仍处于适度水平。6、7、8月二手房成交持续回落，三个月累计下跌46.2%。房价自调控以来一直处于平稳的阶段。新增房源和客源以及带看客源量均不断下滑，市场整体表现较为低迷。

“现在的购房政策本身已经比较紧了，公积金政策继续收紧，尤其是额度减少，影响是偏利空的，或者说购房者方面的压力是比较大的。类似一年才获得10万元的额度，基本上靠公积金买房的可能性就很弱了。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说，类似政策或倒逼部分人未来租房，而不是购房，尤其是年轻人。另外，值得注意的是，此次公积金贷款政策调整还提出，北京市区户籍到郊区购房，可以享受公积金贷款额度增加的优惠。

对此，严跃进指出，符合相关条件的北京市区户籍到郊区购房，公积金贷款额度适当可以提高，这其实和北京当前市区人口过于拥挤，未来非首都核心产业会外迁的城市规划有关，其实是配合了当前的产业结构调整。类似做法，值得全国其他城市学习和借鉴。