市场楼市行业“变奏” 热点城市房价涨幅稳中有降（2）

同策咨询研究中心总监张宏伟表示，武汉日前落实“限售”扩围政策，沈阳、兰州、张家港等城市近期开始发布楼市调控政策。9月至10月份部分城市新一轮调控政策陆续出台，楼市将迎来新一轮的“风暴”。

房企谋变优化布局补库存

市场的变化也在推动开发商主动求变。新城控股高级副总裁欧阳捷称，“金九银十”正在从一二线城市转移到三四线城市，不少三四线城市正在重现去年热点城市量价齐升的场景。“首先，房企的行业集中度越来越高已是不争的事实和趋势，但一二线城市难以创造业绩增量，甚至能够保住原有份额已是大为不易。大型房企势必需要进入更多城市，而它们尚未进驻的三四线城市有机会提前布局。”欧阳捷解释。

从近期土地市场看，房企土拍的主战场开始转向三四线城市。同策咨询研究部数据显示，8月三四线城市宅地成交楼面地价为1437元/平米，环比略微下滑0.9个百分点，同比则大幅上扬45%，从去年11月份开始，宅地楼面价已持续10个月超过1000元/平米。

从溢价率来看，8月三四线城市宅地成交平均溢价率达38.28%，已连续7个月超过一线、二线城市宅地平均溢价率。另据中原地产统计数据显示，今年前8月，283个三四线城市住宅用地成交金额达9830.3亿元，接近去年全年的水平。前八个月拿地积极的50大房企合计拿地金额达到14910亿元，与2016年同期50大房企拿地金额相比涨幅达49%。

和此前相比，严跃进表示，对房企来说，现在最大的动作就是补库存。当前房企已从去库存转变为比较积极的补库存导向。值得注意的是，后续也需要警惕资金方面的压力。不过，王孝松指出，在国家统计局发布的8月房地产数据中，土地购置面积和土地成交价款增长率不匹配，购置面积同比增长10.1%，增速回落1个百分点，而成交价款增长42.7%，增速提高1.7个百分点，这意味着房地产开发成本仍在持续上升。

行业转变激活存量住房

中国社科院财经战略研究院城市与房地产经济研究室研究员邹琳华认为，购房者对房价的预期开始趋于理性。其中一个重要原因是“租售并举”住房制度的明确和落地。7月，住建部、国家发改委等9部委联合发布文件《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。