房地产市场成交持续萎靡 成交集中三四线城市（2）

上半年房地产市场整体数据向好，不同企业分化加剧，碧桂园、万科、恒大、保利、中海、融创等企业半年销售就超过千亿，其中碧桂园同比涨幅达到了131%，而中小型企业的涨幅则明显低于龙头房企。

成交量悬崖

除了房企出现分化，全国楼市各区域成交量也出现分化。

西南证券的统计数据显示，上半年房地产投资增速回落速度趋缓：2017年上半年房地产投资增长8.5%，增速比前值回落0.3个百分点，回落速度有所趋缓。其中住宅投资增长10.2%，增速反而比前值提升了0.2个百分点。主要因为施工和土地成交走强，住宅施工面积增长2.9%，比前值提高了0.3个百分点。土地购置面积增长8.8%，比前值提升3.5个百分点，土地成交价款增长38.5%，比前值提升了6.2个百分点。

据记者统计发现，楼市成交主要集中在三四线城市，一线楼市成交萎靡。

亚豪君岳会的最新统计数据显示，今年上半年，北京商品住宅仅成交13464套，成交面积204.59万平方米，同比分别减少44%、42%。这一成交量也创造了历史新低。以上半年最后一周（6月26日-7月2日）为例，北京除保障房、自住房外的商品住宅仅成交296套，成交面积5.9万平方米，创近17周新低。

深圳市国土委公布6月份楼市成交情况，显示今年1至6月，深圳新建商品住宅共成交10502套，同比减少54.7%，成交均价54632元/平方米，环比下跌3.9%。据悉，自去年10月8日深圳公布“深八条”以来，楼市调控效果明显，进入今年以来，房价逐月环比下降。1至5月，深圳新房成交均价分别是54931元/平方米、54778元/平方米、54730元/平方米、54619元/平方米、54512元/平方米。

有业内专家指出，一二线城市的房地产调控，可谓去库存的极好杠杆，撬动资金奔向三四线城市，整体拉升销售（去库存）。

看得见的风险

整个房地产市场呈现的分化状态，也让风险隐现。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，房企能够在2017年上半年实现销售额逆市增长的原因在于，一方面楼市虽然调控持续，但政策效应在二季度末才开始出现。上半年由于叠加了2016年末的部分结转业绩，所以大部分企业依然实现正增长。另一方面，龙头房企转型加速、布局合理，业绩涨幅普遍超过了市场平均涨幅。

链家研究院院长杨现领也指出，我国房地产市场长期由增量向存量转变，短期面临史上最为严峻的调控，开发商提高集中度是必然。

张大伟认为，虽然房企在2016年获得丰收，但总体看，在2016年“9·30”开始的这一轮调控中，楼市在2017年将面临非常明显的降温风险：大部分房企都在2016年拿了比较高价的地，这种情况下，对未来房价上涨预期非常高，而调控又导致房价上涨难度非常大。资金成本逐渐增加，对于2017年来说，各种融资渠道压力逐渐增加；对于很多房企来说，资金链的风险逐渐积累。从资金及销售等方面看，2018年上半年房企的风险可能加大。

张大伟同时指出，企业间分化非常明显，多家立足核心城市的上市房企营业收入及利润率出现了双下调。特别在北京、上海等城市，房地产市场调控政策从严，对于这些企业来说，预计2017年全年市场很难乐观。大房企因为资金成本等优势，布局合理，上涨速度更加迅速。增加现金流和降低融资成本亦是对抗市场下行风险的利器。

西南证券分析师则指出，预计下半年还将有新的楼市调控政策出台，房地产市场仍将有新的风险出现。