国企境外投资收紧 多部门合力推出系列政策
7月4日，上海挂出位于浦东新区和嘉定区的两宗住宅用地。这两宗地块体量不大，底价也不高，但其中一项出让条款却引人注意：竞得人必须在出让年限内，100%自持物业。这也意味着，该地块所建项目只得出租，不能出售。
部分企业境外投资财务管理存在以下突出问题：一是事前决策随意，可行性论证流于形式。二是事中管理薄弱，财务风险管控不力。三是事后监管缺位，对有关决策和执行主体约束不力
规范境外投资，防止国有资产流失，政府再次推出有力举措。财政部近日印发了《国有企业境外投资财务管理办法》（下称《办法》），8月1日起已正式施行。
此次《办法》在尊重企业产权关系、内部治理结构和经营自主权前提下，明晰了各方财务管理职责，同时将财务管理从事中运营和事后监督延伸至前期投资决策和后期绩效评价，有的放矢地对境外投资全过程涉及的重要财务问题作出了规范。
内部监督和外部监督相结合
和传统财务制度一般仅涉及事中和事后管理不同的是，《办法》专章对境外投资事前决策的财务管理提出了要求。比如，以并购、合营、参股方式投资境外目标企业（项目），投资方要组建包括行业、财务、税收、法律、国际政治等领域专家在内的团队，或者委托具有能力并与委托方无利害关系的中介机构开展尽职调查，形成书面报告。其中，财务尽职调查重点关注目标企业（项目）所在国的宏观经济风险和目标自身的财务风险。
近年来，随着“走出去”战略和“一带一路”倡议的实施推进，国有企业境外投资呈现多元化和高端化态势，从原来单一的矿产能源行业向科技电信、汽车运输、工程施工、基础设施等行业拓展，投资额逐年攀升。按照国资委主任肖亚庆此前的公开说法，目前中央企业境外投资额已占我国非金融类对外投资总额60%。
国有企业境外投资业务取得长足发展的同时，也出现了有些项目资产状况不佳，盈利能力不强，投资回报率偏低等问题，企业财务管理能力和水平与之不相适应被认为是重要原因之一。
据财政部资产管理司有关负责人介绍，部分企业境外投资财务管理存在以下突出问题：一是事前决策随意，可行性论证流于形式。二是事中管理薄弱，财务风险管控不力。三是事后监管缺位，对有关决策和执行主体约束不力。
为有效避免“重投资、轻监督”，及时发现财务风险苗头，《办法》要求将内部监督和外部监督相结合，形成合力。比如，要求企业建立健全对境外投资的内部财务监督制度，企业要依法接受主管财政机关的财务监督检查和国家审计机关的审计监督。主管财政机关也要建立国有企业境外投资财务报告数据库，对境外投资财务运行状况进行分析监测。
多部门合力已推出一系列政策
今年以来，在防范重点领域风险的大背景下，规范境外投资成为政府高度重视的问题之一，多部门合力相继推出了一系列政策措施。今年1月，国资委公布了《中央企业投资监督管理办法》和《中央企业境外投资监督管理办法》，明确了中央企业境内外投资的负面清单，为中央企业投资划红线。
5月，国务院印发《关于开展第四次大督查的通知》，要求重点督查推进供给侧结构性改革、适度扩大总需求、推动新旧动能转换、保障和改善民生、防范重点领域风险等五个方面工作。其中，在防范重点领域风险方面，提出规范企业走出去投资经营行为等。
今年6月，中央深改组审议通过了《关于改进境外企业和对外投资安全工作的若干意见》。在此基础上，商务部将从完善对境外企业和对外投资的统计和监测、加强对境外企业和对外投资的监督管理、积极参与国际投资规则制定、加强国际安全合作等方面着手，指导企业防范应对各类境外安全风险。
有专家表示，为国企走出去“加保险”的同时，的确应该“立规矩”，监管要及时跟上，不断完善相关监管措施，这样才能遏制非理性对外投资和有效防范境外投资的风险。
这并非首宗“完全限售”的住宅用地，此前北京、佛山也出现由房企全自持拿下的地块。
作为房地产调控的一部分，去年以来，土地出让规则出现了明显调整。上述案例中的“限售”即是新特点之一。如保定、珠海在部分土地出让中，就祭出了“十年限售”的条款。
另一个特点是“限价”，配合已经广泛使用的配建制度，在限制土地出让总价的基础上，竞标配建部分（通常是保障房）的面积，已成为热点城市土地出让中的“标配”。
本月初，石家庄新推出的三宗土地，则同时对土地价格和商品房价格实施“限价”，并与“限售”结合。此前保定已推出这一制度，且随着三四线城市地价的攀升，这类规则正呈蔓延之势。
今年上半年，土地市场相对平稳，高价地出现频率明显下降，高价地对市场预期的影响有所减弱，似乎说明规则的调整颇有成效。但业内人士认为，若要全面评价出让规则调整带来的影响，则需着眼长远。考虑到土地实际成本的提升，在下一个市场上升周期到来时，这些规则对房价的影响，可能会进一步体现出来。
“拉高”与“做低”
7月初，石家庄正定新区推出三宗住宅用地，并提出“双限双竞”规则。具体而言，在同时限定土地最高出让价格和房屋最高销售平均价格的情况下，先竞土地价格，未超过土地最高限价的，按报价最高者得的原则确定竞得人；超过土地最高限价的，在该最高限价基础上，向下竞房屋销售平均价格，按出价最低者得原则确定竞得人。当房屋销售平均价格低于下限时，则停止竞拍，该宗地流拍。
不仅如此，这三宗土地还被锁定了十年限售期，即竞买人在房屋销售时须告知购买者，在取得不动产权证之日起10年内不得买卖。
对此，北京某房企相关负责人向记者表示，每家企业对土地成本的核算不太一样，但由于配建部分的成本相对固定，企业往往最看重商品房部分的预期售价，据此来核算盈利空间，并确定拿地成本。
他表示，按照上述地块的规则，商品房售价被限制，相当于项目的货值被固定下来。土地价格被限制，相当于土地成本被固定下来。项目要想盈利，就只能压缩开发成本。“但开发成本往往跟质量成正比，如果开发成本不高，容易造成户型差、配套不足、容积率被拉高等。”
当前土地出让中盛行的“限售”要求，被认为与此有着类似的逻辑。该人士表示，“限售”相当于变相压低项目的预期售价，由于盈利空间受限，开发商只得在成本上做文章。
住建部住房改革专家委员会副主任委员顾云昌向记者表示，这类规则虽然能将房价控制在一定水平，但可能会造成“降质减配”的情况，影响居住体验。
另一类较为流行的出让规则为“限价+配建”，即限定土地最高价格，竞拍配建的保障房或其他房屋面积。
这类规则最早始于北京，如今已成为各大热点城市的“标配”。7月5日，佛山禅城区一宗土地拍卖中，甚至深化为“限价+竞人才住房+竞自持面积”。
上述规则显然可以有效限制高价地，但在降低土地成本方面，恐怕收效甚微。
以7月5日福州市闽侯县两宗宅地出让为例，最终两块地未扣除配建部分的成交楼面价均不超过1万元/平方米。但由于配建比例均超过一半，当地业内人士分析，分摊到商品房部分的土地成本将达到2万元/平方米。如果继续竞拍，这部分成本还会进一步提高。
有分析人士如此解读这种逻辑：在土地成本固定的前提下，配建部分越大，纯商品房地块承担的成本就越高。
对于这种情况，企业的惯用应对手段为“拉高”和“做低”。具体做法为，在保证配建规模的前提下，尽量提高配建部分的容积率。相应地，商品房的部分容积率则被有意压低，使之变成低密度、高售价的住宅。表现在项目布局上，配建部分显得“又高又密”，商品房则表现为“低而稀疏”。
“也可以反过来理解：拉高商品房部分的价格，做低配建部分的成本。”上述房企人士表示，商品房价格并未被有效控制，配建部分（通常是保障房）的居住体验还被牺牲了。
成本压力仍大
“限价”与“限售”的做法，起源于一线城市，从去年下半年开始，已在各热点城市大行其道。按照业界的主流观点，随着三四线城市地价攀高，这类做法正在向这些城市蔓延。
今年6月28日和7月6日，浙江湖州在两次土地拍卖中，就采取了“限房价、限车位价、限装修价、竞地价”的规则；7月5日，安徽芜湖一宗土地出让采取的规则为“限地价、竞市场调控房”。
上海易居研究院智库中心总监严跃进认为，这类出让方式的推广，有其正面效果。如有助于减少高价地的出现，并减少高价地对市场预期带来的刺激。
今年以来，市场上的高价地已明显减少。根据中国指数研究院统计，今年上半年，全国300个主要城市中，一线城市土地交易的平均溢价率为22%，同比下降40个百分点；二线城市的平均溢价率为32%，下降17个百分点；土地出让规则调整较少的三线城市，溢价率为57%，上升32个百分点。
严跃进还向记者表示，配建制度的存在，有助于实现商品房市场和非商品房市场的共同发展。
与此同时，“限售”规则的推出，可遏制短期炒房行为，并在一定程度上增加租赁住房供应，分摊销售市场的压力。对于“租售并举”供应体系的构建有所裨益。
但他同时也表示，配建制度导致的成本分摊，会造成商品房地块的实际成本高企。从长远来看，仍将对房价产生一定支撑。按照顾云昌的说法，“‘假地价’很容易计算出来，分摊到商品房部分的‘真地价’是多少，外界并不知道。”
根据房地产开发周期，这批地块将在明年入市。受访者普遍认为，按照真实的土地成本，届时的商品房销售价格可能会进一步抬升。
中原地产在此前的一份报告中也指出，按照真实的地价水平，在很多热点城市，未来房价要至少上涨50%，才可保证项目盈利。部分高价地项目，则要求房价有100%的涨幅。
上述房企人士还指出另一重逻辑：土地出让条件的苛刻，会将小型房企逐渐淘汰，并造成市场竞争的不充分。在部分区域市场，若定价权被部分大型房企把持，同样不利于价格稳定。
顾云昌认为，这些规则带有强烈的行政色彩，容易扭曲价格信号，因此不适合长期实施。
他表示，在房地产的“供给侧结构性改革”中，企业的确负有供应多类型、多层次住房的责任。但在土地出让端，也应当注意“供给侧”改革，避免规则变化带来的种种问题。具体而言，需要尽快将此纳入到房地产调控的长效机制中。