楼市正步入降杠杆通道 调控仍在加码

楼市正步入降杠杆的通道之中。记者经多方面采访获悉,在量价齐跌之下,6月北京房贷市场成交量下滑15%左右,显示楼市杠杆率正在下降。与此同时,在金融去杠杆的大背景下,楼市信贷收缩还将持续,开发商融资成本随之上升,特别是对中小开发商而言,资金链进一步绷紧。

6月北京二手房贷环比下跌15%左右

当下楼市就一个关键字——“降”。除了量价齐降之外,楼市杠杆也步入了下降通道。记者从地产金融服务中介伟嘉安捷获悉,6月北京二手房贷款市场成交量环比上月再下跌15%左右。

楼市调控成效显现
楼市调控成效显现

另据了解,目前各家银行贷款利率,尤其是二套房贷款利率普遍上升20%,且各家银行从批贷到放款的速度都比较慢。由此,除了少数具备经济实力购房人群选择全款支付之外,大部分普通购房人则普遍处于观望中。

“在经历几个月连续下跌后,银行贷款环境及购房人贷款需求的收紧,使得成交量进一步呈现‘冷却’态势,也由此导致整个房贷量下降。”伟嘉安捷分析师吴昊说。

实际上,楼市杠杆的下降,在此前央行营业管理部公布的数据中已有体现。5月末北京个人住房贷款比年初增加907.6亿元,新增额占各项贷款新增额的比重为28%,较2017年第一季度的37.6%和2016年全年的47%分别下降9.3个百分点、18.7个百分点。并且,北京首套房贷笔数占比由2016年12月份的95.2%降至2017年5月的89.5%。

“我预计整个6月份的相关数据,还会有更明显的下降。”吴昊说。她向上证报记者进一步表示,北京房贷市场成交量的下滑主要取决于购房人的心态。

一方面,进入6月份后,二手房网签量持续下滑,单周成交不过2000套左右,单日网签成交量更是跌破500套,因此房贷市场的成交量也处在低位。另一方面,目前北京二手房市场“买方”依然占主导地位,在价格企稳回落的态势下,一部分买房人仍处在“观望”的阶段。

目前,“包括北京在内的一线城市,均呈现出购房人出手入市意愿降低的态势。在严厉的调控之下,市场的‘低温’将持续至下半年三四季度,短期内不会出现大幅回升。”吴昊说。

调控仍在加码楼市降杠杆路途遥远

今年上半年,楼市调控政策持续收紧,毫无松动。就在6月底,北京市住建委发文敦促房地产企业加快新房入市,郑州也出台限价政策。并且,记者了解到,截至6月底,全国已经有60个地级以上城市和31个县市出台调控,海南、河北从省级全面调控。由此可以断定,楼市降杠杆也会持续相当一段时间。

记者注意到,今年4月,银监会关于银行业风险防控工作的指导意见提出,银行业金融机构要建立全口径房地产风险监测机制,将房地产企业贷款、个人按揭贷款、以房地产为抵押的贷款、房地产企业债券,以及其他形式的房地产融资纳入监测范围,定期开展房地产压力测试。

事实上,“自去年8月份以来,针对房企的资金监管逐步趋严,房企融资渠道限制扩散至私募资管,房企资金监管进一步趋严。同时,中央还加强了对政府土地储备相关的金融管理,在明确发行土地储备专项债券的土地储备项目应当有稳定的预期偿债资金来源的同时,要求不得承诺将储备土地预期出让收入作为融资平台公司偿债资金来源。”中国指数研究院常务副院长黄瑜说。

在金融去杠杆的大背景下,楼市信贷收缩还将持续,开发商融资成本随之上升,特别是对中小开发商而言,资金链进一步绷紧。“我们的融资成本还能控制在7%至8%,但是有些小房企日子就不好过了,有些公司的融资成本甚至超过10%。”重庆某大型开发商负责人向记者说。

调控仍在加码,楼市降杠杆路途遥远。“我们认为金融体系主动‘缩表’过程不可逆,去杠杆、防风险将维持很长时间。”克而瑞地产研究报告说。