限购后武汉土地首拍触熔断 过半地块限定最高价

新一轮限购并未打消开发商在二线城市的拿地热情。11月22日，武汉市公开出让17宗地块，这是武汉市实施新一轮限购后的首次土地拍卖。当日的拍卖现场并未出现想象中的清冷。

反之，土拍价格再创新高，5个位于远城区地块的地价还因达到土地挂牌文件限定的最高溢价率，触动了“熔断机制”。

过半地块限定最高价

据了解，本次土拍地块包括蔡甸区2宗、新洲区3宗、东西湖区2宗和黄陂区6宗，这些区域均属于远城区。而中心城区方面，东湖高新技术开发区出让土地1宗、青山区出让1宗、汉阳区出让1宗、江岸区出让1宗，共计17宗。

值得关注的是，本次拍卖中，武汉市针对11宗地块限定了出让最高价，即要求这些地块的最高溢价率不超过100%。

这是武汉市土拍过程中首次启用“最高限价令”，启动时间为10月20日，被市场解读为土地拍卖中的“熔断机制”。而实际操作中，竞拍达最高限价后，这些地块的出让将转为“竞代建”、“竞降居住比例”、“评比规划方案”等评比。

所谓“竞代建”是指开发商拿地后，需出资无偿代建公益设施，开发商通过投报代建规模或金额来参与竞拍。而竞降居住比例，则指开发商通过居住规模比例下降进行竞争。

武汉市土地拍卖中心信息显示：截至今日上午11：44分，已有12宗地块公布成交结果。编号为P（2016）106号、P（2016）108号、P（2016）109号、P（2016）110号、P（2016）111号的5宗地块均达到竞拍最高价。这其中，4块地集中在黄陂区，1块位于东西湖区。根据最新规则，这5宗地块已进入到评比规划方案阶段，最终进入规划评比阶段的最高竞价地块将于本月24日公布结果。

被限定最高价格的地块基本以远城区为主，“主城区的价格本身已经较高，且武汉新的限购政策并未对远城区进行限购，而限购政策对主城区的楼市未来走势影响还未确定。因此，相对来说，这些限价地块中，开发商对远城区的热情略高。”一位武汉本土地产人士如此分析。

另一名行业人士也表示，达到最高限价的地块中，位于黄陂区的地块基本属于纯住宅用地，且为净地，后期规划有地铁线，在主城区三环线内土地供应量少的情况下，开发商只能在远城区拿地。

而东西湖区的地块位置良好，距离此前东西湖区高价地项目不远，也为纯住宅用地，具备开发价值。此外，主城区高价地块门槛抬高后，一些中小房企只能选择远城区中小地块。而如今，在主城限购以后，武汉市远城区楼市销售火热，加上黄陂区临近临空港，开发商也看好这一区域发展。

房企迎资金大考

但令人奇怪的是，编号为P（2016）118号的地块，位于汉阳区杨泗港地区新港长江城启动片，却意外爆了“冷门”。

上述人士介绍，新港长江城地块是武汉市今年推出的最大住宅地块，其地理位置优越，吸引了包括越秀地产和中建三局联合体、金茂招商联合体、华润、万科、碧桂园、中海等主体参与竞拍，该地块本也在被限价的地块中。

在土拍之前，多家开发商志在必得，追捧热情也很高，市场预计其也将达到最高限价，但最终该地块被平安不动产关联公司深圳新联投资有限公司以110.65亿元总价拿下，溢价率为69.85%，楼面地价为13588元/平方米。虽为今年来武汉市总价最高地块，却并未触碰限价“红线”。

“其中可能有乌龙。”一位知情人士指出，在本轮土拍之前，一家中字头的地产开发商曾表露出志在必得的心态，甚至已为该地块做好后期规划，只待达到最高限价后，通过后期竞争获得地块。但当平安报出上述价格后，其他开发商没再出价，完全超出市场预料。

事实上，平安拿下这一地块的门槛也并不低。上述人士分析，新港长江城地块起拍价65.14亿元。而本月15日后限购升级，开发商参与土拍的保证金高达100%。也就是说，开发商需要缴纳65亿才有资格竞拍，门槛极高。

根据武汉9月1日出台的楼市限贷政策，地块成交价超出起始价的溢价部分，竞得人必须自土地成交之日起10个工作日内缴清；逾期未缴纳的，将取消其竞得资格，并依法追究违约责任。因此，平安后续还需在10天内支付45亿元，这对开发商也是一次资金层面的考验。

而位于阳逻区的P（2016）103号则被绿城以底价拿下，P（2016）104号地块被绿城股东之一的武汉阳逻经济开发区建设开发有限公司以底价摘得。据悉，这是绿城首度在武汉土地市场公开拿地。

位于江岸区大智路与京汉大道交汇处的P（2016）119号地块最终由武汉金色中光房地产置业有限公司以6.23亿元竞得，楼面单价6199元/平方米，溢价率仅1.63%。为当日竞拍中溢价率最低地块。

值得关注的是，除了武汉市外，11月22日，广州市也公开竞拍土地10宗，历经9小时和1134轮竞拍后成交9宗，成交总价高达205亿，其中最高楼面价已超4.5万/平方米。而在湖南省长沙市的梅溪湖B39地块，同日被厦门建发以29亿元夺得，楼面地价9241元/平方米，溢价率达180%。