分析今年房地产信托的变化 监管局严格检查监控

用“冰火两重天”来形容2016年房地产信托的变化轨迹，最是恰当不过。伴随着房价的狂飙突进，一度沉寂的房地产信托在今年上半年复苏，并逐渐呈现火爆态势。然而，随着人们对于“地王”资金来源的追索，从信托渠道违规流入拍地环节的资金逐渐引起了监管层的关注。

今年三季度以来，为落实房地产调控工作，有效缓释行业集中度偏高的风险，监管层对银行和信托等金融机构进行了多次专项检查，对金融机构违规进入房地产市场的资金进行严格规范。对于监管的合规检查，部分信托公司表示正严阵以待，而此前快速回暖的房地产信托业务也因此“急刹车”，募集规模急剧降温。

“地王”频出，这是大众对于2016年房地产市场的最深刻印象。不仅是上海、深圳等一线城市如此，杭州、苏州、厦门、合肥等二线城市亦频频爆出天价的土地拍卖价格。然而，这些拍地的资金从何而来？“按照规定，土地拍卖的资金必须是房企的自有资金。”

上海某中型房企人士向记者透露：“但是今年以来的很多拍地资金，其实是房企放了杠杆从信托渠道获得。”一些房地产信托土地融资业务的具体形式是，房地产开发商通过与信托公司合作发行相关信托产品，将募集来的资金直接作为拍地的保证金或者拍地资金，并最终流入土地拍卖市场。

这也就意味着，房地产开发商只要通过发行信托产品，支付给信托投资者一定的收益，便可以“空手套白狼”获取大笔资金。从信托渠道违规流入的资金，或许成为频频出现的“地王”背后的助推力量。从信托公司的角度来看，作为部分信托公司拉动今年盈利增长的首要业务，房地产信托在今年前三个季度呈现出不断升温的状态。

来自国投泰康信托研究发展部的一份报告显示，2016年以来，集合房地产信托的发行规模和占比都呈显著的上升趋势。集合类房地产信托从一季度单月百亿元的发行规模，逐步上升至8月份的167亿元，集合房地产信托的发行占比从年初的不到10%逐步提升到8月份的17%。而监管层已在行动。

近期银监会已下发通知，将对北京、上海等房价上涨过快的16个热点城市银行业金融机构进行专项检查，要求地方银监局于12月5日前将专项检查报告上报。记者了解到，此前上海银监局已对参与拍卖土地的四家企业资金来源开展了检查。

“检查结果令人惊讶。”据接近上海银监局的人士对记者表示，很多金融从业人员明知一些违规资金不应进入房地产市场，但受短期利益驱动，最终这些资金还是绕道进入了房地产市场。据悉，上海银监局已针对此召开过多次会议。

根据银监会最新的监管精神，对于房地产信托合规经营情况，银监部门将检查信托公司是否严格执行房地产相关信托业务监管规定，是否加强信托资金用途和流向监控，是否通过多层嵌套等产品规避监管要求。同时，银监部门还将检查信托公司是否发放用于支付土地出让价款的信托贷款。

是否向房地产开发企业发放流动资金信托贷款，信托公司是否以充当筹资渠道或放款通道等方式，直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利等。事实上，从近期上海房地产调控效果来看，10月份的房产开发贷款已明显减少。