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  • 楼市资产泡沫堆积 土地市场火热难抑地方处境尴尬

    26日,连续两个月房价涨幅第一的厦门迎来6幅土地的集中出让,为谨防房企躁动难抑,厦门市国土局一方面规定参与土拍的房企最多只能拿一块地。

    楼市资产泡沫堆积
    楼市资产泡沫堆积

    而另一方面,同时紧急喊话提醒相关方理性看待市场,防范高风险拿地。厦门国土局相关负责人表示,厦门房地产市场监管工作从严从紧,根据市场情况,不排除未来会在房地产市场调控方面出台更加严格的措施。

    值得注意的是,在土地市场火热难抑的同时,与其相依存的房价涨幅却出现连续3个月下滑现象。业内人士表示,现阶段房企已“疯”,在宽松的流动性支持下,早已不计成本拿地,资产价格不断被推升,抑制资产泡沫刻不容缓。

    土地市场“疯牛”

    8月24日下午,经过两个小时360轮激烈的竞拍应价,合景泰富以57.7亿元拿下天津滨海中心商务区一地块,楼面价达22014元,超过目前周边在售项目房价,溢价率高达312%。同日,上海出让松江区小昆山镇涉宅类地块,路劲以总价42.5亿元将该地块拿下,成交楼板价20934元/平方米,溢价率158%。若剔除公共设施、保障房等,可售部分实际楼板价则高达25418元/平方米。

    这只是8月土地市场的一个缩影。中原地产市场总监张大伟表示,楼面价开始全面超过房价,如果说2016年出现了一次密集地王势头,8月则是最密集的月份。

    中原地产数据显示,如果将总价超过10亿元的地块看作地王的话,截至8月25日,年内全国已经出现单宗土地超过10亿的地块303宗,其中溢价率超过100%的地王达到了153宗。仅8月单月,总价超10亿元地块数量就达47宗,溢价率超100%的多达33宗。

    同时,高总价地王频现。截至目前,单宗地超过100亿的总价地王达到了4宗,超过50亿的有24宗,超过30亿的有77宗。其中,208宗溢价率超过50%的地王分布在25个城市,全部为一二线城市或者辐射区。

    值得一提的是,地王均分布在房价涨幅较高地区。张大伟认为,这种不理性行为趋势将导致房地产市场面临巨大风险,去杠杆已成必然课题。

    资产泡沫隐现

    据测算,以北京土地市场为例,北京历史累计土地出让经营性用地楼面价超过3万元地块合计59宗,合计土地出让金1919.38亿元,以此计算其平均成本楼面价将约为3.8万元/平方米。张大伟表示,这意味着,未来上述地块销售均价需达6万元。而目前北京的房价销售均价在3.5万左右,这部分地王入市的难度依然非常大。

    同时,张大伟认为,现阶段已经出现了遍地地王的现象,楼面价超过房价已成为常态。“虽然地王不完全代表未来市场售价,但如此多的集中出现,未来房价很难不受到影响。”

    “造成现状的主要原因,是宽松流动性下信贷的支持。”张大伟说,2016年前7个月房贷释放了2.8万亿元,刷新了历史纪录,是2009年全年个人按揭贷款1.4万亿元的2倍。数据显示,去年第四季度以来个人房贷增速均高于整体房地产贷款增速,2016年上半年个人购房贷款余额更是同比增长31%,占全部房地产贷款的比例高达81%。

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