SOHO中国去年业绩惨淡 3Q是否能支撑起二次转型（3）

SOHO3Q刚起步时对外宣布其开放式办公桌的租金是1000元/人/周，独立办公室1300元/人/周，但被质疑租金过高，为了吸引人气，3Q采取了打折的方式降低租金，普遍为4.5折-7折，当时潘石屹便表示这是在亏20%出租。以外滩3Q为例，目前开放式办公桌为480/人/周，独立办公室为624/人/周，这一价格要低于WE+、方糖小镇、WeWork等同行。

同策咨询的调研报告认为，3Q按照1000元/周/人的标准，出租率70%才保本，目前打折以后基本上都是亏损状态。

SOHO中国中报数据显示，3Q目前的出租率约70%，这一数字也并不算理想。万科集团商业地产总经理丁长峰曾经说过，如果联合办公空间的出租率不能够保持在75%以上，肯定是不赚钱。WE+联合办公空间创始人兼CEO刘彦燊也在接受经济观察报记者采访时表示，一个联合办公项目如果能保证85%以上，才算成功。

SOHO方面表示，3Q的营收占公司目前的收入比是相对比较小的数字，按照会计原则还不到要分开披露的情况。当被问到3Q的租金收益率时，张欣表示“无法计算”。但3Q要想实现盈利确实不是一件容易的事。

从行业看，联合办公领域的大部分公司都在大力拓展规模，成本不断增加，整体上都属于亏本运营。

潘石屹曾经表示，到今年年底，SOHO3Q的量将占到整个办公楼拥有量的5%左右。而到2017年，SO-HO3Q贡献的租金收入将大大超过传统办公楼租赁收入。从目前的表现来看，这一目标还十分渺茫。

坊间观点认为，潘石屹希望将SOHO中国转型成为一家互联网公司，做轻资产运营。在做3Q之前，他拜访了30多家知名互联网公司。“3Q没有摆脱持有型物业的传统运营模式，盈利结构单一，完全依赖核心地段及一流设计而设定的高租金收入。”同策咨询此前的调研报告认为，3Q目前还是重资产运营。

潘石屹在本次半年报业绩会上强调：“下定决心要把3Q做到底。北京上海成熟之后，要到别的城市去发展。”这就意味着3Q决定大规模输出管理。

SOHO中国总裁阎岩透露，下一步考虑在二线城市进行轻资产扩张，会在第三方办公或商业里面以合作的形式命名3Q，SOHO中国输出管理。下一步考虑的城市是互联网和新经济投资比较火热的城市，或者是高校集中的城市，比如深圳、杭州、成都、西安等，“但是我们每一个城市的速度也会有所控制，不会到处开花。”

这并不是3Q第一次宣布轻资产运营。早在2015年12月2日，绿地曾与SOHO中国在上海签署战略协议，绿地将把SOHO3Q引入旗下的物业，在全国打造一批共享办公空间。按照绿地的说法，双方合作的首批项目位于上海和北京，之后会扩展到全国。以后绿地不仅会在自持的物业引入3Q，还会让3Q帮着运营销售物业。

但奇怪的是，SOHO中报数据显示，截至2016年7月底，3Q全部处于SOHO中国的自持物业里，并没有和绿地的合作项目。