观察 正文
热搜:
  • 此专题下没有文章
  • 苏州楼市疯涨超深圳 跃居全国城市之首(4)

    拐点在哪里?

    苏州本轮楼市的大爆发,与之前的市场波动不同。

    赵建华告诉记者,苏州楼市在2008年之后是经历了金融危机后的刚性需求爆发。但是,本轮楼市爆发,原因还包括去年股市大跌后资金涌入,再加上炒作等因素——这不是刚性需求爆发,而是集中性的投资性需求爆发。

    赵建华认为,这种爆发式增长给楼市带来了很大的兴奋,但也产生了后遗症。一方面是它极度快速消耗了老百姓手里的储备资金。大家盲目投入了楼市,有些经济基础相对薄弱的老百姓就通过借钱、贷款用于购房,但这并不是他们的刚需,只是看到别人买了,自己也买。

    健康的市场,应该是有刚需的去购买,有闲钱的去投资。然而除去这两类人,现在的苏州楼市还有一大群体,是被燥热的市场所诱导的投资者。他们自己可支配的闲钱不多,通过借贷购房是希望赚取差价。更危险的是,其中还有一部分人使用了“首付贷”购房。一旦市场有了风吹草动,将对家庭财富乃至整个信贷体系造成危害。

    另一方面,房价飙高,也将很多外来人员的买房需求扼杀在摇篮里。外来务工人员的经济收入不足以支撑如此高昂的房价,这是非常现实的状况。

    那么苏州楼市是否会继续飙升,拐点将在何时到来?

    张晓晨表示,2016年的行情应该还不错。接下来的4月7日,苏州会有新的土拍,总共14块住宅用地,预计优质地块的溢价率将会超过150%,到时苏州房价又可能会被抛上风口浪尖。

    他说,今年的楼市将会延续2015年的上升态势,即便是出台相关调控政策,也只会是局部调控,并不能对整体市场产生大的影响。

    张晓晨表示,老百姓收入水平的涨幅跟不上房价的涨幅,购房者需要一个“喘气”或者说逐步接受的过程,因而在2016年底到2017年时,一定会出现一个拐点。

    此前苏州每年住宅的成交面积都在600万~700万平方米,2014年为800多万平方米,但去年这个数字暴增至1200万!今年1~2月份成交了240万,依此推算,2016年也将达到1200万。这意味着用2年的时间卖了4年的房子,这其实是在透支楼市的需求。

    赵建华也认同这一观点。现在苏州平均房价在2万元左右,但这是前几年拍的土地,而去年年末跟今年拍的土地,其大量上市供应期在2017年下半年,到那个时候可能平均房价就要3万或者3万以上了。如果购买力跟不上,没有人买房,市场就会出现下跌。

    而现在开发商土拍时也处于不理智的状态。赵建华给记者算了一笔账,像相城区的高铁新城等动辄拍下来楼面地价9000,甚至上万,这还不算建设成本、建安成本、管理费用、财务费用,如果这些算进去,到时卖2万是不贵的,但是能够承受2万房价的人,通过去年洗牌之后还剩多少呢?今年2月份,园区的摩天轮地块土拍的单价就超过2万,“现在的市场太疯狂了”。

    园区清源华衍水务有限公司总经理黄坚提供的《苏州工业园区2010-2015售水量增长率一览表》显示,2015年其工业售水量增长率为-4.1%。黄坚告诉记者,这几年园区一直有企业在搬迁,特别是2015年那一年几个用水大户搬走了,原因是这里的人力资源成本和经营成本在提高。据介绍,江苏地区人力资源成本十年内已经翻了一番多,五险一金、社保等都在提高。

    就在记者调研苏州楼市几天之后,房地产调控政策密集出台。

    3月18日,苏州市政府审议通过了《关于进一步促进房地产市场稳定健康发展的意见》,其中规定开发商在对外销售时,同批次房源应当一次全部公示销售价格,实际销售价格不得高于申报价格,申报价格3个月内不宜调高,6个月内调高幅度不宜超过6%,12个月内不宜超过12%。

    3月25日,上海出台“史上最严”楼市新政。

    同日,江苏出台购房管控政策,要求全省金融部门落实差别化个人住房信贷政策,严审购房人首付款比例、首付资金来源,加强对房地产贷款资产质量、区域集中度、机构稳健性的监测。

    上一页1234