二手房交易将缴增值税 购房负担会加重吗?

二手房交易将要缴纳增值税了!3月13日,国税总局局长王军在人民大会堂部长通道被媒体问及营改增问题时主动举例回答,营改增将首次涉及自然人缴纳增值税征管,比如个人二手房交易。

二手房交易将缴增值税
二手房交易将缴增值税

按照《政府工作报告》的要求,从今年5月1日起,金融业、建筑业、不动产业和生活服务业的营业税将全面改为增值税。

王军表示:“这次营改增不同于以往,数量大,涉及到近1000万户纳税人;时间紧,实际准备时间不到2个月;此外,首次涉及自然人缴纳增值税征管,如个人二手房交易;还有很多新增纳税人过去基本没接触过增值税,税务部门准备任务艰巨。”

许多人对此都感到很奇怪,不是早就说了交易超过2年的房屋再次交易可以免征营业税吗?怎么突然二手房交易也要营改增了呢?国家到底为什么一定要把营业税改成增值税呢?

上海财经大学税法问题专家胡怡建教授告诉记者,营改增的本意是优化税制结构,减轻企业税负,避免重复征税,总体来看是好事。涉及到房地产企业的话,同样也会帮助房企减轻税负,降低经营压力,也给房价下降、开发商去库存提供了更大的空间,涉及到二手房买卖,则主要作用是间接抑制房地产炒作。

而此次国家明确宣布将要开征二手房交易的增值税,也就意味着以后二手房交易的营业税将改为增值税征收。

二手房交易“营改增”会否多缴税?

不过营改增后企业负担虽然减轻了,但二手房交易也营改增的话,实际房屋买卖税负是不是也会一并下降呢?

目前看来还很难说,营改增后根据出售房产情况不同,税负的增减情况很可能也不一样。

胡怡建教授表示,因为现在只是国税总局局长说了这么个税制改革的方向,具体如何操作,税制如何制定还要等具体细则出来后才能探讨。根据此次王军局长的表态,估计相关文件很快将会出台。

按照财政部网站2015年3月30日发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。从2015年3月31日起调整个人住房转让营业税政策,其中个人转卖已购普通住房,免征营业税的期限由目前的购房超过5年(含5年)下调为超过2年(含2年)。购买超过2年(含2年)的普通住房免征营业税;购买不足2年的住房对外出售全额征收营业税;购买超过2年(含2年)的非普通住房按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。通过这次营业税调整后,房地产交易环节的营业税政策基本回到了2008年政府大救市时的水平。

目前房地产的营业税主要按5.5%来征收,而增值税税率方面,目前国内基本税率为17%;纳税人销售粮食、自来水、暖气、图书等货物时,实行13%的低税率;提供交通运输业服务的,实行11%的低税率;提供现代服务业服务的,实行6%的低税率;小规模纳税人则为3%;纳税人出口货物,税率为0,但是国务院另有规定的除外。

但是按照业内的猜测,房地产纳入营改增后适用税率在11%。如果按照增值税11%的税率来计算,对比一下二手房营业税改增值税后的税费差异,主要可以分为两大类情况。

首先是出售购买2年内的房屋。以出售价300万元一套住宅为例,2年内无论是否普宅都要缴纳5.5%的税,即16.5万元。

如果以11%的增值税计算,房屋出售价还是300万元,但最初买入价是150万元,抵扣掉进项税后大概需要缴纳14.7万元。但获利越多收的税就会超过营业税。比如出售价格为400万元,按照营业税需缴纳22万元;增值税就需缴纳24.77万元。

另一种是出售购买已满2年的房屋。