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  • 中央鼓励房地产降价 房地产商会因此降价吗?

    此前《老马价值观》所做的独家调查显示,在北京,有两成人不吃不喝需要50年才能买一套80平米的房子。很多人甚至表示,自己不吃不喝100年也买不上一套房子。所以,准确地说,还是房价太高。

    中央鼓励房地产降价
    中央鼓励房地产降价

    现实骨感,理想却不可不丰满。这次中央经济工作会议提出一系列化解房地产库存的举措,带来很多积极的信号,比如中央本次明确提出,鼓励房地产开发企业适当降低商品住房价格,就是一个很新鲜的提法。

    应该说,这一要求非常顺应公众期待。你看,现今的中国房地产市场行情何其诡异,在一线城市,房地产商天价拿地建楼,房价节节攀升;二线城市,房屋价格和交易量在缓慢地调整中;三四线城市,房地产大量积压,房子空着卖不出去。而那些要满足居住功用的消费者,却自始至终一直喊穷,买不起房,望房兴叹。

    很多人就问了,中央现在鼓励房地产商降价,房价会一落千丈吗?当然不会。你要注意,中央提出的是“适当”,而不是“大起大落”的;还有,是“鼓励”,而不是“强制”。正因为是鼓励而不是强制,另一个问题就来了,房地产商是否会听话呢?

    我以为,不听话的可能性和听话的可能性都是存在的。先说不听话的原因。

    房产商不听话的原因,很复杂,有时候不是不想降价,是身不由己。有分析说,购房者不允许他降,银行不允许他降,市场不允许他降,地产业相关产业不允许他降,就连地方政府也不允许他降。

    王石当年接受媒体采访时透露,2007年万科宣布楼盘降价引起各地政府反弹,在几个重点城市,当地政府派出调查组进驻万科查税,南京物价局曾给万科开了4000万罚款单。“为什么?因为降价。这就是物价局开的。我们一般认为你物价局更应该管的是哄抬物价啊,但物价局说你降价是为了垄断。”

    事实上,众所周知,过去高房价的基础主要有两块,一是建筑成本,一是土地价格,土地价格往往占高房价的大头。房价高源于房产商的利益诉求,地价高则源于一些地方政府对土地财政的高度依赖。

    最新消息传来,截至2015年10月底,针对审计署此前开展的土地出让收支和耕地保护的专项审计结果,有关部门和地方增收节支5683.9亿元,处理4133人。

    房产商不想降价,可能还源于房屋买卖心理。房产是一个很特殊的商品,很多人买涨不买跌。也许因为这个,部分房地产开发习惯于营造房价上涨预期来吸引消费。比如,雇一帮托儿,房子一开盘都去哄抢,你们看,我这房子卖得很火爆哦。

    实际效果呢,这一招现在不大好用了。由于房价严重偏离普通家庭收入水平,涨价只会导致交易量增长空间日益缩小。

    现在,该说说房地产可能听话的三大理由。一是,当前中国的房地产产能过剩非常严重。有人认为,这一建筑业产能过剩,形势之严峻,丝毫不逊于1929年之前美国的情况,1929年美国大危机背后的深层次原因就是建筑业大衰退。

    而中国,正在经历着人类历史上空前的建筑业繁荣。2013年,建筑业住宅竣工达到28.63亿平米,所有房屋竣工为42.34亿平米,施工面积达到124.98亿平米,人均分别达到2.09、3.09、9.14平米,严重超越了建筑业泡沫警戒线。

    中国社会科学院财经战略研究院近日发布的报告则认为,目前我国商品住房过剩总库存高达21亿平方米,仅现房去库存就需23至24个月。

    房地产降价的第二大理由,现在政策环境不同了,中央鼓励开发商降价,开发商这下有了充足的理由来降价促销;房地产降价的第三大理由,以价换量,这对众多开发商而言,是生存的需要。

    老马以为,虽然利益博弈很复杂,当此之时,中央鼓励房地产商降价,听话的可能会更多一些。但,可以预判的是,房价的下降不可能是一落千丈的,而会在一定幅度的回调之后保持基本的稳定。

    当然,这种预判也包含着美好的愿景,借用海子的一句诗来表达,就是:“我有一所房子,面朝大海,春暖花开”。