一线城市买房比炒股更靠谱 三四线加速去库存（2）

国家统计局的数据显示，在开发投资方面，1~11月份，全国房地产开发投资87702亿元，同比名义增长1.3%，增速比1~10月份回落0.7个百分点，继续呈回落走势。这已经是该指标在去年1月开启下降模式后的连续第21次下调，未来这一增速或将趋近于零。

这其中，非重点城市房地产开发投资下降幅度进一步扩大。1~11月份，重点城市房地产开发投资增长3.5%；非重点城市投资下降1.3%，降幅比1~10月份扩大0.8个百分点，与重点城市的增速差距继续扩大。

三四线城市销售不畅之下，库存也在节节推高。数据显示，11月末，商品房待售面积69637万平方米，比10月末增加1004万平方米，库存再创新高。

巨大的库存压力也让去库存工作成为目前中央经济工作的重要任务。在上个月召开的中央财经领导小组第十一次会议上，中共中央总书记习近平提出要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展，首次对房地产去库存表态。

此轮去库存的重点显然不是在楼市火爆的一线和二线核心城市，而是在广大三四线城市和部分冷清的二线城市。在“歼灭”楼市库存的问题上，农民工市民化将发挥重要作用。12月14日，中共中央政治局召开会议要求，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。

目前，包括河南、安徽等多地已经出台了针对农民进城买房的相关优惠措施。易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《第一财经日报》，后续在去库存方面，仍有望出台更多有针对性的举措，只有房地产去库存达到一定的成效后，开发商拿地和投资的意愿才可能增加。

中小房企加速逃离

不过，就在三四线城市面临天量库存压力、全国土地出让金下降26%的同时，一线城市和核心二线城市却迎来了热火朝天的“地王季”。中原地产研究部统计数据显示：截至12月14日统计，一线城市土地出让金达到了4722.35亿，预计全年成交额将在5000亿左右。从市场成交均价看，土地价格(非建筑面积)上涨达到了20193元/平方米，同比涨幅达到了37%。整体土地市场地王频繁出现，一线城市土地呈现两大特点：供应减少和豪宅化。

在北京，今年成交的住宅地块楼面价已全面超过3.7万元/平方米的情况下，未来住宅产品“豪宅化”难以避免。不只是北京，上海、广州、南京、杭州等，其他一二线城市也同样出现土地成交热潮，高总价地、高单价地亦频频刷新历史纪录。

为什么核心城市土地这么热火？张大伟说，在目前广大三四线城市和部分二线城市面临高库存压力的情况下，主要房企都将资金集中到一线城市和核心二线城市争夺，而这些城市就十几、最多不超过20个，占全国城市的比例相当小。而且这些大城市在国家严控城市边界的情况下，未来出让的土地也将越来越少。也就是说，对开发商而言，未来可供选择进入的城市和空间已经越来越小。在这种情况下，土地市场的价格自然也就水涨船高。