保险资金涉足房地产 房企与资本深度结合已成趋势

保险资金对于房地产的关注正从多个投资渠道向前推进。万科A近日发布公告称钜盛华及其一致行动人前海人寿成为万科第一大股东，再度引发市场对保险资金介入房地产领域动作的关注。近期亦有部分房地产个股受到多家保险机构的关注。

分析人士认为，房地产行业整体上较高的经营稳定性和预期回报契合保险资金投资的特点，未来针对商业地产、产业地产的REITs（房地产信托投资基金）可能为保险资金运用带来更大的想象空间。

险资投资地产股需求显现

12月6日，万科A发布公告称，截至2015年12月4日，钜盛华通过资管计划在深圳证券交易所证券交易系统集中竞价交易买入万科A股股票，占万科现有总股本的4.969%。本次权益变动后，钜盛华及其一致行动人前海人寿合计持有万科20.008%的权益。此前，钜盛华和前海人寿多次买入万科A股股票。

实际上，保险资金对于房地产的关注兴趣未减。在二级市场方面，近一个月的时间内，部分房地产个股受到了多家保险机构的关注。例如，泛海控股除了被前海人寿调研外，还接待了中国人寿、中意资产、安邦资管、天安财险等机构的调研，中航地产则接待了前海人寿、太保资管等机构的调研人员。

华泰证券分析师谢皓宇表示，当前房地产的投资增速已经远低于GDP增速，也低于全社会资金投放速度，造成市场进入资金充裕、资产配置阶段。保险业的银行存款配置需要进行重新配置，以房地产开发周期为三年来测算，三年期定期存款的总利润回报是2.75%（单利），房地产的利润率平均在15%。即便考虑到协议存款利率会略高于定期存款利率，但仍然处在较低水平，资金在房地产的配置方面的比重有增加的空间。

某保险资管人士表示，此前保险资金在二级市场举牌房地产的动向曾引发市场猜测，考虑到目前多家保险机构在处于区间震荡的二级市场上对于价值投资理念的青睐，以及保险行业本身希望打通养老、医疗及相关配套产业链的客观需求，投资房地产相关个股短期内套现的几率不会很大，部分机构通过增持等方式增大在房地产公司中的“话语权”的行为可能对其实现在这一领域的发展战略有所帮助。

中信证券研报认为，只要房地产行业的整体估值水平不发生系统性改变，保险资金举牌房地产公司的事件就可能再次发生。为了确保对公司保有一定影响力，长线资金选择持续增持特定公司是完全可以理解的。

房企与资本深度结合已成趋势

从2015年已有的保险资金在二级市场上的动作看，作为防御性板块组成部分的房地产个股一直为保险资金所关注。某保险公司创新事业部人士对记者表示，目前房地产资金面有所收紧，而保险资金投资方面逐渐放开，前者需要注资，后者需要寻找投资管道，所以相关个股受险资青睐并不意外。同时，保险资金对于房地产的关注，也在从多个投资渠道向前推进。

有保险公司人士对记者表示，保险资金增持房地产个股股份有助于增大其话语权，对于业务整合也有一定帮助，而且很多保险公司的股东具有房地产行业背景，在把握市场资源方面具有一定优势。此外，也有保险公司尝试与其他公司签订股权转让协议，间接渗透享受相应的房地产投资方面的红利。

上述保险资管人士认为，房企与资本的深度结合已成保险业发展的一大趋势，跨界带来的资源整合将丰富双方业态和盈利模式，在二级市场之外谋求更多的投资机会。与其他行业相比，房地产行业整体上较高的经营稳定性和预期回报也契合保险资金投资的特点。未来针对商业地产、产业地产的REITs可能为保险资金运用带来更大想象空间。

谢皓宇表示，上市公司分红的增加或将使地产股开始向“地产债”转变，足够好的现金流加上足够高的分红，本身就具有债券的性质，近似于国外的公司制REITs，将使得地产上市公司有从股票特性变为债券特性的倾向。在经济转型期过后，债券特性的地产股会更加受到追捧，在某个时期可能出现高溢价。