住建部公积金监管司:设立国家住房银行条件已成熟(2)

房地产下行趋势明显

今年,我国房地产市场进入深度调整时期。与2008年和2011年那两轮调整不同,这轮调整是在没有行政干预情况下的市场自行校正。由此判断,我国房地产市场已经发生结构性变化,从供给约束转化为需求约束。如不能有效增加住房需求,房地产下行趋势将难以遏制。

第一,供应规模持续增加。根据“六普”数据,2010年,我国城镇存量住房为203亿平方米,此后4年又有42亿平方米竣工,扣除拆迁住房后,2014年底城镇存量住房约240亿平方米,城镇户均住房接近1套。2014年底,我国在建住宅59亿平方米,将在未来2至3年内入市。按商品住宅年销售面积10亿平方米估算,今后几年房地产市场形势将更为严峻。

第二,人口结构发生逆转。人口结构是影响住房需求的基本要素,劳动人口占比越高,住房需求越强。根据统计局数据,1965-2013年,我国15-64岁劳动人口占总人口比重持续上升,2013年达到75%峰值,其后将持续下降。根据民政部数据,2006年,我国结婚对数增长14.8%,2013年已大幅降到1.8%。未来5年,城镇20-45岁主要购房群体下降约10%。住房需求重心将转向居民改善性住房需求和农民进城购房消费需求。

第三,家庭资产配置转型。2010年后,金融“脱媒”现象凸显,银行理财产品、互联网金融产品和信托产品爆发式增长,近期股票市场开始复苏,住房不再是家庭配置资产的首选资产,住房投资需求将快速下降。

第四,贷款支持力度减弱。2012年以来,信托、互联网金融等融资产品快速发展,分流银行储蓄存款,增加银行揽储成本和流动性约束。银行发放个人住房贷款积极性下降,收紧贷款规模,取消利率折扣,贷款支持力度减弱。住房公积金贷款受资金来源和管理体制限制,贷款规模难以迅速扩张,支持作用弱化。去年9月,人民银行放宽个人住房贷款政策,去年11月和今年3月两次下调存贷款基准利率,个人住房贷款供应有所改善,但银行贷款动力仍然不足。贷款利率下调0.65个百分点后,5年期个人住房贷款利率5.9%,高出降息前7折贷款利率1.31个百分点,利息成本仍居高不下。

设立住房银行意义重大

1998年,我国推行住房制度改革,通过出售公有住房、建立住房公积金制度、实行住房货币化分配等措施,培育个人住房消费能力。2003年后,政策重心从培育消费需求转向调控住房供给,导致供需结构失衡,房价持续上涨,不得不推出限购限贷等行政措施,通过大规模建设保障性住房,对冲房价上涨压力。目前,商品住房和保障性住房建设规模巨大,化解产能过剩、地方融资平台和影子银行风险,守住不发生区域性和系统性风险底线,需要转变住房政策取向,从调控供给转为培育需求。加快改革住房公积金制度,将各地住房公积金管理中心整合为国家住房银行,向缴存住房公积金职工提供低息住房贷款,增加中低收入家庭住房消费需求。

第一,提高家庭购房能力。购买住房是家庭主要支出项目,资金需求巨大,一般都需要贷款支持。因贷款期限长,且按复利计息,利率水平对还贷成本十分敏感。一笔本金100万元、期限20年的个人住房贷款,利率每提高1个百分点,个人住房贷款利息支出增加14万元。贷款利率对住房需求影响巨大,是决定房地产市场走势的核心要素。商业银行在盈利性和流动性目标约束下,难以降低个人住房贷款利率。通过国家住房银行提供低息贷款,可以解决“贷款难”和“贷款贵”问题,有效提高家庭购房能力,增加住房消费需求。

第二,完善宏观调控机制。截止2014年底,商业银行个人住房贷款余额11.5万亿元,占个人住房贷款余额82%。目前,央行已放开银行贷款利率,但仍控制个人住房贷款利率,个人住房贷款成为商业银行贷款期限最长、收益率最低的资产,与营利性和流动性商业目标相悖。银行实际承担商业性和政策性双重职责,既削弱了货币政策的有效性,也加剧了房地产市场的波动性。设立国家住房银行,可以有效解决商业银行“顺周期”操作问题,避免房地产市场大起大落,拓展货币政策操作空间,为利率市场化改革创造条件。