住建部公积金监管司：设立国家住房银行条件已成熟（2）

房地产下行趋势明显

今年，我国房地产市场进入深度调整时期。与2008年和2011年那两轮调整不同，这轮调整是在没有行政干预情况下的市场自行校正。由此判断，我国房地产市场已经发生结构性变化，从供给约束转化为需求约束。如不能有效增加住房需求，房地产下行趋势将难以遏制。

第一，供应规模持续增加。根据“六普”数据，2010年，我国城镇存量住房为203亿平方米，此后4年又有42亿平方米竣工，扣除拆迁住房后，2014年底城镇存量住房约240亿平方米，城镇户均住房接近1套。2014年底，我国在建住宅59亿平方米，将在未来2至3年内入市。按商品住宅年销售面积10亿平方米估算，今后几年房地产市场形势将更为严峻。

第二，人口结构发生逆转。人口结构是影响住房需求的基本要素，劳动人口占比越高，住房需求越强。根据统计局数据，1965-2013年，我国15-64岁劳动人口占总人口比重持续上升，2013年达到75%峰值，其后将持续下降。根据民政部数据，2006年，我国结婚对数增长14.8%，2013年已大幅降到1.8%。未来5年，城镇20-45岁主要购房群体下降约10%。住房需求重心将转向居民改善性住房需求和农民进城购房消费需求。

第三，家庭资产配置转型。2010年后，金融“脱媒”现象凸显，银行理财产品、互联网金融产品和信托产品爆发式增长，近期股票市场开始复苏，住房不再是家庭配置资产的首选资产，住房投资需求将快速下降。

第四，贷款支持力度减弱。2012年以来，信托、互联网金融等融资产品快速发展，分流银行储蓄存款，增加银行揽储成本和流动性约束。银行发放个人住房贷款积极性下降，收紧贷款规模，取消利率折扣，贷款支持力度减弱。住房公积金贷款受资金来源和管理体制限制，贷款规模难以迅速扩张，支持作用弱化。去年9月，人民银行放宽个人住房贷款政策，去年11月和今年3月两次下调存贷款基准利率，个人住房贷款供应有所改善，但银行贷款动力仍然不足。贷款利率下调0.65个百分点后，5年期个人住房贷款利率5.9%，高出降息前7折贷款利率1.31个百分点，利息成本仍居高不下。

设立住房银行意义重大

1998年，我国推行住房制度改革，通过出售公有住房、建立住房公积金制度、实行住房货币化分配等措施，培育个人住房消费能力。2003年后，政策重心从培育消费需求转向调控住房供给，导致供需结构失衡，房价持续上涨，不得不推出限购限贷等行政措施，通过大规模建设保障性住房，对冲房价上涨压力。目前，商品住房和保障性住房建设规模巨大，化解产能过剩、地方融资平台和影子银行风险，守住不发生区域性和系统性风险底线，需要转变住房政策取向，从调控供给转为培育需求。加快改革住房公积金制度，将各地住房公积金管理中心整合为国家住房银行，向缴存住房公积金职工提供低息住房贷款，增加中低收入家庭住房消费需求。

第一，提高家庭购房能力。购买住房是家庭主要支出项目，资金需求巨大，一般都需要贷款支持。因贷款期限长，且按复利计息，利率水平对还贷成本十分敏感。一笔本金100万元、期限20年的个人住房贷款，利率每提高1个百分点，个人住房贷款利息支出增加14万元。贷款利率对住房需求影响巨大，是决定房地产市场走势的核心要素。商业银行在盈利性和流动性目标约束下，难以降低个人住房贷款利率。通过国家住房银行提供低息贷款，可以解决“贷款难”和“贷款贵”问题，有效提高家庭购房能力，增加住房消费需求。

第二，完善宏观调控机制。截止2014年底，商业银行个人住房贷款余额11.5万亿元，占个人住房贷款余额82%。目前，央行已放开银行贷款利率，但仍控制个人住房贷款利率，个人住房贷款成为商业银行贷款期限最长、收益率最低的资产，与营利性和流动性商业目标相悖。银行实际承担商业性和政策性双重职责，既削弱了货币政策的有效性，也加剧了房地产市场的波动性。设立国家住房银行，可以有效解决商业银行“顺周期”操作问题，避免房地产市场大起大落，拓展货币政策操作空间，为利率市场化改革创造条件。