土地增值税被指一盘乱棋:5年缺口6934亿元

土地增值税被指一盘乱棋

央视关于“全国房企应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元”的报道,因国家税务总局的一番表态有望画上句号。

昨日,国家税务总局负责人表示,有关人员对土地增值税欠税的巨额推算是对税收政策和征管方式存在误解误读。

国家税务总局昨日对此回应称,由于房地产行业经营情况复杂,土地增值税税制设计也比较复杂。土地增值税清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况,税收征管难度大并容易产生执法风险。

从任志强(微博)连夜带头声讨到房企集体反击,以及中国房地产行业协会召开紧急座谈会,都显示出中国开发商力量之强大。

央视为其报道的专业漏洞付出了代价,房地产企业压抑已久的情绪得以释放,而关于中国土地增值税的制度建设并没能推进。

尽管税务部门和房企都认为欠缴巨额土地增值税的推断有失科学,可并没有人愿意去进一步揭开中国土地增值税的种种乱象。

纠缠于概念其实并无意义,而最需厘清的一个基本事实是:欠缴土地增值税是否属实,房地产企业真的很冤枉吗?

根据国泰君安研究,2008至2012年房地产上市公司年均土增税税率为5.7%。该水平基本能代表全国房地产企业的土增税税率。

2008至2012年5年间,全国商品房累计销售额为25万亿,以年平均5.7%的税率可以得到累计应缴额为1.425万亿。

来自官方统计数据显示,2008至2012年全国土地增值税收入分别为537亿、719亿、1278亿、2062亿和2718亿,五年合计7314亿元。

五年间,全国土地增值税应缴额与实际征收额之间产生了6934亿元的缺口,但至今并未有哪个部门对此进行详细解释。

有房地产开发人士直言,由于土地增值税实行四级超额累计税率,利润率越高,要缴纳的增值税越多,导致房企避税颇为普遍。

这些手法无外乎是通过提高项目工程建安成本、虚列公共配套设施支出、扩大开发项目成本费用等方式增加成本,做低利润。

自2007年以来,国税总局先后八次发文,要求严格征管土地增值税,各地税务部门一到年末更是对土地增值税频频出手。

不言而喻,国税总局和地方税务部门屡次发文催缴,也从侧面印证了土地增值税漏缴、欠缴现象客观存在和程度之重。

原本应在项目结算时缴纳的土地增值税,被前置到项目开售时提前预缴,这种特殊税收方式客观上隐藏着政府和企业之间的资金占用游戏。

深圳某上市房企财务总监指出,对于高毛利项目而言,预缴金额可能要远低于实际应缴金额,余额部分相当于是企业占用政府应得的资金。

有开发商称,虽然原则上“先预征、后清算、多退少补”,但通常情况下是,税务部门退还土地增值税流程颇长,甚至干脆不退。

这种博弈局面下,也就不难理解这种现象:房企通过拖延清算时间递延纳税,或者干脆未按预征率足额缴纳土地增值税。

作为行业特色现象,房企在购买土地办理土地手续的时候就已经交了很多税,项目清算时还得缴纳土地增值税。因此,几年来业界对取消重复征税的呼声不断走高,而随着营改增的税制改革,土地增值税制度也有望改变。

国家税务总局介绍,下一步将进一步完善制度措施,加强土地增值税征管。一是加强税收政策宣传,做好政策解读;二是加强调查研究,及时处理清算中发现的新问题,进一步完善土地增值税政策;三是继续加强督导检查,推动土地增值税清算工作全面深入开展;四是强化科学管理,坚持信息管税,加强土地增值税管理信息系统建设,严控核定征收,防止税款流失。