土地增值税法征求意见截止 房地产开发清算条件收紧

备受市场关注的《中华人民共和国土地增值税法(征求意见稿)》(下称《征求意见稿》)于昨日截止向社会公开征求意见,征税范围、计税方式、税率等成为讨论焦点。

房地产开发企业清算条件收紧

这次《征求意见稿》最重要的变化是从此前的暂行条例平移上升为法律,并在征税的范围上进行调整。

土地增值税
土地增值税

比如,与国家土地制度改革衔接,首次将集体土地及其地上建筑物纳入土地增值税的征税范围,同时后期配合取消土地增值收益调节金,使立法前后集体房地产负担总体稳定。

为保持现行税制框架和税负水平总体不变,此次税率仍实行原有的四级超率累进税率。不过,普通住宅减免规定调整、明确纳税期限以及征收管理模式调整等仍对房地产开发企业产生影响。

比如,之前税务机关可以要求纳税人提前清算的条件直接规定为纳税人必须进行清算的条件,如已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上等,则必须在90日内向税务机关申报清算,而无需经税务机关通知。

业内人士普遍认为,清算收紧等举措虽然对交税成本影响不大,但压缩了企业的操作空间,使得企业的整体资金压力有所上升。预计土地增值税调整对土地储备多、开发周期长、产品溢价大的开发商影响较为明显,对快周转企业影响较小。

《征求意见稿》在税收优惠中还增加了建造增值率低于20%的保障性住房免税的规定,同时赋予了地方政府某些决策权限。

“条例上升为法律,将更为严谨,有利于进一步规范房地产的税收管理,避免税收的流失,增加地方财政收入。适当授权地方政府减免的权力,有利于地方政府根据具体的情况进行政策调整,促进地方经济的发展及维护房地产市场的稳定。”北京国家会计学院财税政策与应用研究所所长李旭红在接受上证报采访时表示。

个人是否继续免征仍是关注焦点

个人是否继续免征仍是公众关注的焦点。

根据此前《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》的规定,“对个人销售住房暂免征收土地增值税。”此次公示的《征求意见稿》中,减免政策并未涉及以上内容。

《征求意见稿》明确可以减免土地增值税的只有四种情况。但是,“增加授权国务院可规定减征或免征土地增值税的其他情形。主要考虑是国务院需要根据经济社会发展形势,相机决定一些阶段性、过渡性优惠政策,如企业改制重组土地增值税政策、房地产市场调控相关的土地增值税政策等。”这被业内人士解读为,给未来调控房地产市场预留了较大空间。

不过,多位专家对上证报表示,目前对个人买卖住宅全面征收“土地增值税”可能性不大,但不排除以后有条件的征收。

还有一些细节也引起讨论。比如,此前各地曾发生将股权转让从实质上认定为房地产转让从而课征土地增值税的案例,由此引发了是否能够在土地增值税法规体系缺乏反避税条款的前提下对交易法律形式进行重新定性的争议,而此次《征求意见稿》并未加入反避税条款。

根据《2019年财政部立法工作安排》,财政部计划年内力争完成土地增值税法的部内起草工作,及时上报国务院。而根据《国务院办公厅关于印发国务院2019年立法工作计划的通知》,本年度拟提请全国人大常委会审议的法律案中未包含土地增值税法草案。业内预计,《中华人民共和国土地增值税法》拟提请全国人大常委会审议的时间应不会早于2020年。