公募REITs真的要落地 很快就能投到了吧?

房地产投资当然很香,哪怕是在楼市被一再调控的情况下。长期看来,一线城市、核心地带的商业地产,租金只会一直涨涨涨。像北京金融街、广州天河的写字楼,很难想象这种物业的租金回报会不好。在家庭资产配置当中,房地产是很重要的一个组成部分,但是买房的成本。

公募REITs真的要落地
公募REITs真的要落地

REITs(Real estate investment trust),就是不动产投资信托基金。在美国、日本、新加坡、香港这些地方已经很成熟了。对咱们普通人来说,当然喜欢流动性、收益率和安全性都好的投资工具。

核心城市、核心地带的房地产虽然长期来看,收益真的不错,但不动产流动性差、变现难,也是事实。

买了房放在那看着房价蹭蹭涨,需要用钱短时间之内不能脱手,就只能干着急、看个纸面富贵。而且,买房这事儿,真有投资价值的房产,随便拿起来就得几百万、甚至上千万。

这投资门槛,比私募基金还高出好几个级别。REITs解决的就是这个问题,把房子这种不动产给证券化了。

RETIs的运作模式——简单来说,就是大公司发行个RETIs产品,把大家的钱凑在一起,去买有投资价值的物业;房子买下来之后,用自己的运营能力,去好好管理,收来的租金利润当中的大部分都要发给当初凑份子的投资者。

就是这个模式,美国已玩了60年了。现在全球REITs的总市值达到了1.8万亿美元;香港市场上REITs市值接近300亿美元。

从底层资产的角度来看,REITs持有的是不动产,核心地带优质物业会产生持续、稳定的现金流。这个道理谁都懂,就是房子买起来太贵,回收周期又太长。投资REITs就相当于是用很少的钱,参与到了体量很大的不动产项目投资里。

从资金管理的角度来看,REITs和普通公募基金是一样的。由托管人负责托管REITs持有的不动产,并且还会对基金管理人的行为进行监督。资金的安全性是有保障的,不会出现P2P那样的卷款跑路的情况。

这么好的投资工具,我们国家当然也有。2014年,第一单REITs中信启航专项资产管理计划发行;到2017年5月31日,国内发行类REITs产品共计29单,规模达到880.49亿元。

这些产品严格来说,都是“类”REITs,和美国、香港那种成熟的REITs比,底层资产、管理方式上都差了很多。

REITs在中国发展的这么慢,原因有很多——比如,法律主体地位不明确、信托法规不支持、房地产法规的局限、税收优化政策不明确、多方监管造成监管主体不明确不协调、信用评级制度不完善等等。

最主要的原因,还是回报率相对较低!从目前的情况来看,我们国内的大部分商业物业的收益率都低于10年期国债收益率。相比之下,美国REITs的分红率和股息率就相当可观了,权益型REITs平均股息率比美国10年国债高1.12%。

归根结底,还是底层资产的收益率低,传导到产品上,导致REITs产品的实际收益率偏低。所以在中国,REITs才会受到冷落。

最近,证监会发布了《公开募集基础设施证券投资基金指引》。中国版公募REITs,终于要来了!

中国版REITs和其他国家、地区最大不同的,在于我们的REITs,底层资产是基础设施建设,而不是传统的房地产信托。说起来也简单,以前国家搞基础设施建设,筹资方式主要是靠发行国债、地方债和依靠城市投资集团。

这种方式往往会造成地方债务负担。比如,被反复鞭尸的贵州省独山县......就是拿着融到的钱去乱搞投资。发债的钱到手了,就不按计划干正事了。

所以,证监会的指引要求,REITs必须把80%以上的基金资产投资于基础设施资产支持证券,取得基础设施项目完全所有权或经营权利。

中国版的REITs,就是给了我们一个参与国家基础设施建设的投资通道。

但是,最重要的一个问题是——如果底层资产,也就是REITs投资的项目不够好,不能产生预期的收益该怎么办?

为了规避这种风险,特意设置了一个投资原则——要求投资的项目至少要经营三年以上,而且已经能产生持续稳定的现金流。

中国版的基建REITs,到底值不值得投资呢?从支持国家基建大发展的角度来看,怎么也该尽点绵薄之力吧。不过,作为一个理性的投资者,要不要投,还得细细掰扯掰扯。

在收益上,《指引》要求——“基金管理人主动运营管理基础设施项目以获取稳定现金流,并将90%以上合并后基金年度可供分配金额按要求分配给投资者。”

申购方式上——“基金份额发售方式,采取网下询价的方式确定基金份额认购价格,公众投资者以询价确定的认购价格参与基金份额认购。”

也就是先向机构询价之后,根据机构们给的价格来做定价,普通投资者们就按照这个确定的价格来进行投资。严格的来说,这个定价还不够市场化......

机构定规则,散户求带玩。机构们到底会怎么定,还要看看具体落地的情况再说。不过,从项目的收益情况来看,我们国家一直都有“基建狂魔”的称号,中国速度、中国质量都是杠杠的。这么高的水平,就是日复一日硬刚出来的......

德国修一条小马路至少得三年,我们国家,只需要三天。从经济发展的角度来看,又回到三驾马车“投资、消费、出口”上了。当下全球疫情蔓延,外贸受阻,消费低迷,想拉动经济靠什么?基础设施建设。

除了5G、信息网络这种新基建,交通能源、仓储物流、环保、产业园区这些老基建当然也不能落下。为了吸引投资者,REITs要求投资的都是收益稳定的优质项目。据以往的数据来看,优质PPP项目的内部收益率从目前水平来测算,大致在年化5-6%水平。

落实到产品上,市场预期收益率能达到6%以上。这个收益水平,和美国REITs的内部收益率比起来,就不会甘落下风了。

REITs目前在国内还是新兴事物,和美国、香港成熟的REITs开放式的产品形态来比,我们的产品是封闭式公募基金。有封闭期在,就限制了流动性。

这种设计应用在新事物上比较多,比如科创板的一众基金里,好几只都是封转开。这种设计,就是为了保证基金经理初始仓位的稳定,好有足够的操作空间。

但对于我们普通投资者来说,流动性是个大问题。如果想投,就要拿那些短期内不会用到的钱才比较合适。不过,具体的产品形态还没出,等风来吧。

固收投资策略
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