八家物业公司营利双收重点指标打开想象空间

站上“风口”的物业板块，无疑是2019年港股市场中的“进击者”。随着近期多家物业公司相继晒出上一年度的“总结”，营利双收的表现更是令其成为资本不容轻视的对象。

据上证报记者统计，已公布了2019年“成绩单”的8家物业公司，营收增幅均超过30%。其中，尚未上市的万科物业，一举成为业内首个营收破百亿的企业；当前市值最高的物业上市公司碧桂园服务，距离百亿门槛也仅差“临门一脚”。此外，宝龙商业、蓝光嘉宝等物业板块的“新秀”，则在上市后纷纷实现负债率下降。

营收增幅均超30%

多家公司实现营收和净利润双项高增长，让物业板块成为资本市场中的一道亮丽“风景线”。其中，又以万科物业、碧桂园服务两大龙头企业的表现尤为突出。

如万科物业仅用三年时间便迈入“百亿级”门槛。从2016年到2019年，其营收从42.6亿元增长至127亿元，年复合增长率43.9%。距离百亿门槛仅“差一步”的碧桂园服务，其2019年实现收入96.45亿元，同比涨幅高达106.3%；实现净利润约17.18亿元，同比增长83.9%。

对于这份“成绩单”，碧桂园服务内部似乎深感满意。在2019年业绩会上，碧桂园服务执行董事兼总经理李长江称：“2019年无论是收入、利润、增值服务还是市场扩张，结果都比较好。”他同时还表示，“相信今天的答卷能令投资者、股东满意。”

在过去一年里股价涨幅高达222.24%的新城悦服务，其营收实现了近三年来的最高增幅，净利润四年时间增长了2倍。同样在2019年股价涨幅较高的雅生活服务，去年实现营收51.27亿元，同比增长51.8%；净利润12.9亿元，同比上升59.3%。而背靠国资的中海物业则稳扎稳打，其2019年营业收入增加30.8%至54.7亿港元，毛利增加28.2%至10.9亿港元。

与此同时，三名资本市场“新兵”交出的首份“答卷”也表现不俗。如得益于在管面积的快速增长以及专业服务类型的增加，时代邻里2019年收入约为10.81亿元，同比增幅约55.4%，近三年营业收入复合增长率达30.48%；毛利约3.05亿元，同比增幅约60.3%。

宝龙商业和蓝光嘉宝则在上市后实现了资产负债率的下降。其中，从宝龙地产分拆上市的宝龙商业，其2019年净利润达到1.79亿元，同比增长34.59%；公司资产负债率也由前三年的99.1%、94.5%、89.4%，大幅降低至48.65%。于2019年10月上市的蓝光嘉宝，其2019年实现总收入约21亿元，同比增长43.41%；净利润约4.44亿元，同比增长约49.59%；资产负债率为35.45%，同比下降27.8%。

重点指标打开想象空间

除了整体得分高之外，部分单项指标也可圈可点。一般来说，“合约面积”比“在管面积”代表物业企业未来增长空间，该比值越大代表物业企业的在管面积增长空间越具想象力。

“物业企业在管与合约面积规模是企业的基本盘，分别决定了企业的收入基数和未来高确定性的增长规模。”一名资深业内人士表示。

以此维度来看，在2019年相继收购了港联不动产、嘉凯城物业等7家物业服务企业之后，碧桂园服务除“三供一业”业务之外的合约面积达到6.85亿平方米，收费管理面积约为2.76亿平方米，“合约面积”与“在管面积”之比为2.48。这意味着碧桂园服务在管面积还有近150%的增长空间。

作为2019年业内最大单笔收购案的“主角”——雅生活服务，去年在管面积及合约面积分别为2.34亿平方米、3.56亿平方米，“合约面积”与“在管面积”之比达到1.52，代表其在管面积增长空间超过50%。

一方面有来自万科地产相对稳定的“输血”；另一方面，据克而瑞物管不完全统计，目前万科物业已收购近40家物业公司，这均为万科物业的在管面积提供了充足的想像力。据披露，截至2019年底，万科物业累计签约面积6.4亿平方米，其中已接管合同面积4.5亿平方米。因此，当前万科物业合约面积和在管面积的比值为1.42，在管面积增长空间达42%。

此外，背靠地产“黑马”新城控股，新城悦服务去年在管面积、合约面积同比增40%和36%，其“合约面积”与“在管面积”之比也高达2.54，在管面积具备1.54倍的增长空间。

克而瑞高级研究员汤晓晨同时也提醒，目前多数物业公司在管项目对关联地产公司的依赖程度相对较高。再从另一个角度来看，项目质量也决定了企业的盈利能力，就住宅项目而言，物业管理费单价越高，项目交付年代越近，一般所获取的收入与利润也越大。

社区增值服务“战役”悄然打响

身处“规模经济”行业，物业公司终究会面临发展的“天花板”。在“破题”可持续增长的当下，社区增值服务成为不少物业公司的着眼点，而此次爆发的新冠肺炎疫情则加速了各大物业企业朝此方向挺进。

以碧桂园服务为例，其2019年社区增值服务收入为8.7亿元。具体来看，公司目前为业主提供的社区增值服务主要涉及家政服务、拎包入住服务、小区传媒服务等六大项。其中，家政服务2019年的收入最高，达到了2.7亿元。

尽管社区增值服务占比公司总收入仍较低，但碧桂园服务总经理李长江近期公开表示：“这次新冠肺炎疫情中，由物业提供生活服务产品成为刚需，这有机会改变业主对物业公司仅能提供单一基础服务的固有印象，为社区生活服务常态化发展提供契机。”

时代邻里董事会主席白锡洪近期接受媒体采访时也透露出加强社区增值服务的意向。他表示，“结合疫情防控中的业主需求进行快速转变，我们提供多种多样的增值服务来保障业主的社区生活，进一步提升社区增值服务的盈利空间和想象空间。”据公司披露，其2019年社区增值服务收入同比增长了34.1%。

在业内人士看来，虽然社区增值服务号称具有万亿级想象空间，物业公司在此方向上的探索已久，但就整个行业而言，该项业务在公司整体业务中的平均占比仅7%左右，何时真正迎来爆发期还有待观望。