新湖中宝多元布局价值彰显充足现金流源于土地储备

随着与融创地产的合作交易顺利推进，新湖中宝的隐性资源价值正加速变现。公司有关负责人近日对记者表示，新湖中宝充足的现金流，正是源自于丰富而低成本的土地储备。

新湖中宝2018年报显示，截至2018年末货币资金为160.18亿元，经营活动现金流量净额自2015年至今首次为负数。另外，公司2018年投资活动现金流中，拆出款项形成的现金流出34.15亿元，同比上升14.43倍。资产负债率为75%，其中短期借款29.41亿元，长期借款404.49亿元。

这些财务指标在地产公司中属于中流水平。外界格外关注的是，“另类”的新湖中宝一直奉行多元化投资策略，近年不断加码金融和高科技板块，公司是否有足够的现金流？

“地产业务是新湖中宝转型的根基，之所以能广泛投资，正是因为地产业务提供了稳定的现金流。”新湖中宝有关负责人表示，公司基本没有未支付的土地款，没有刚性支付压力的现金流，“别看很多企业看似现金流大，但后续支付压力也大。”

新湖中宝账面资产负债率为75%，但仔细分析公司的资产负债情况，其实并不算高。公司方面表示，得益于逆市布局，及从不高价拿地的经营策略，新湖地产拥有充足的自由现金流，即销售与拿地、开发建设之间没有刚性周转的联系，大部分的销售回笼资金可由企业自由支配。

“公司账面资产负债率一直控制在75%以下，公司大量存货均以成本计价，未考虑土地增值的影响。前两年戴德梁行曾为新湖的土地增值算过一笔账，新湖土地增值空间超过500亿，以此估算，公司的实际资产负债率在40%左右。”

追根溯源，新湖中宝这两年增加的负债主要用于上海旧改项目。据披露，公司2017年和2018年有息债务增加及经营活动产生的现金流量净额减少的主要原因是上海旧改项目进展顺利，按拆迁进度投入拆迁款所致。据披露，2017、2018年，上海拆迁贷款累计增加155亿，占有息负债增量的70%。上述旧改项目位于上海内环核心地段，资产质量优质。目前，地产公司在上海内环基本拿不到土地，特别是住宅用地。

抛开上海旧改项目的影响，新湖中宝的经营性现金流显示为大额流入，2017年、2018年分别流入80亿元和60亿元。故而，新湖中宝能在大手笔投资高科技企业的同时，还能将货币资金保持在150-200亿左右。再看公司的新增负债，主要为8-10年的长期负债，短期偿债压力并不大。

截至2018年末，新湖中宝未来二年内到期债务近200亿元，其中，除了公司债等不到一半的债务到期需要偿还外，相当部分银行及其他金融机构贷款均可续。

“公司项目销售可回笼资金逐年增加，具备充足的偿还能力。”新湖中宝负责人表示，长期来看，随着未来新湖上海旧改项目陆续销售，每年销售额有望从现在的200亿提升到500亿左右，届时将回笼大量现金流，覆盖目前的负债绰绰有余，“公司目前尚有未使用的新增授信超600亿元，已批未发公司债75亿元，融资渠道十分畅通”。

与房地产开发项目的显性价值相比，新湖中宝最难估测、最为宝贵的是土地等资产的隐性价值。

拥有3000多万平米土地储备的新湖中宝，近期做了一次“变现”尝试。新湖中宝7月17日披露，公司与融创地产签署合作协议书，拟将所持欧瓴实业和上海玛宝的相应权益作价约67亿元出售给融创，主要涉及长三角区域约210多万平米建筑面积的土地资源。“拿出小部分土地储备合作，可以回笼大量资金，大幅改善债务结构，为后续的业务发展奠定了良好基础。”新湖中宝相关负责人对记者说。新湖中宝预计本次交易产生收益约5亿元。

“新湖地产的土地储备在行业中并不是最大的，但其土地储备的质量在行业中可以说是上乘的。”有熟悉公司的人士表示，新湖地产的土地储备主要分布在以上海为中心的长三角经济发达地区，目前土地储备约3000万平方米，至少可满足公司未来5-8年的开发需求。根据测算，未来货值大约在4500-4800亿之间。