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  • 中国楼市泡沫严重吗 中国房地产泡沫破灭是谣言

    许多人正在打算在城市买房子,入手之前时刻观察房价动向。无论什么时候,房价一直以来是大家茶余饭后谈论的热聊话题之一。你买房了吗?有专家说楼市有泡沫,楼市泡沫在哪里?中国楼市泡沫严重吗?

    楼市有泡沫,这个时候大家都不敢轻易出手买房,一旦出现楼市泡沫对购房者的影响是最大的,所以楼市泡沫是很可怕的,许多人都比较担心。那么,中国楼市泡沫严重吗?

    国内楼市有泡沫
    国内楼市有泡沫

    随着过去两年全国房价普遍上涨,高房价成为了一个社会共性话题,那么究竟一线、二线和三、四线城市哪儿的房地产泡沫更严重一些呢?

    今天我们先来看一二线城市。过去十年里,一线城市房价上涨约5到6倍,二线城市上涨约3到4倍。从绝对数值来看,一线城市的房价上涨要高很多。

    再看两类城市人均薪酬对比,一线城市人均每月薪酬大概在8000元,二线城市普遍在6000到7000元。一、二线城市人均薪酬差别并不像想象中的那么大,但是房价差别却实实在在的相距甚远。

    比如北京、上海、深圳现在的房价基本上都在5万元/平米以上,北京甚至超过了6万元/平米,但是二线城市普遍都在1万到2万元/平米,只有极个别的城市在2万到3万元/平米。

    对比来看,一线城市房价泡沫明显比二线城市大。尤其在今天这种严格的限购、限贷、限售等限制性的背景下,一线城市的房价泡沫比二线城市大。

    那么问题就来了,一线城市的房价为什么这么高呢?很重要的原因是,在调控政策之前的很长一段时间,一线城市的房价主要是由城市里面的有钱人来定价的。

    什么叫有钱人?全球10亿美金资产以上的富翁最多的城市是北京市,2017年北京94人,全球排在第一位,深圳60多人排在第4位,上海50多人排在第6位,广州20多人排在第20位。房价上浮两倍,对他们来说影响不大,他们更感兴趣的是占有稀缺资源。

    从这个角度来看,如果未来放松或者取消当前的严厉限购、限贷政策,恢复到完全市场的状态,那么不排除10年、20年之后,一线城市房价变成均价20万、30万元/平米。

    当然前提是限购政策放开,道哥认为这应该是一个大概率事件。从这个角度来看,也许一线城市的房价泡沫就没那么大了。

    中国楼市泡沫有多大
    中国楼市泡沫有多大

    再来看三四线城市。不少人认为,三、四线楼市泡沫最大。主要理由有两点:第一,今天一二线城市普遍实行严格限购、限售和限贷等调控政策,这两个房地产市场上的投资和投机性的需求几乎已经绝迹了。但是这样的需求今天广泛的存在于三、四线城市。

    第二,近年,一二线城市房地产的交易量和价格出现了普遍调整。但是三、四线城市,不论房价和交易量都处在非常繁荣的上升阶段。所以这就使得很多人,认为三、四线城市的房地产泡沫要更严重一些。

    但有不同的看法。第一,比较过去十年中国一线城市的房价大约上涨了5到6倍,二线城市大约上涨了4到5倍,三、四线城市大约上涨了2到3倍。从这个比例来说,过去十年三、四线城市的房价涨幅远远小于一、二线城市。

    第二,再看一下公共标杆,过去十年,中国老百姓人均GDP增长了大约1.8倍,人均可支配收入增长了大约1.5倍。同时整个社会的通货膨胀大约30%,再加上过去十年货币发行量增长了大约四倍。

    通过横向对比,可以看到三、四线城市房价过去十年的增长,还远远落后了货币发行量的增速。从这个角度来看,三、四线城市的房价绝对价格泡沫并不严重。这并不是说三、四线城市房地产没有风险,反而道哥认为三四线城市房地产风险是最大的。

    因为风险不在价格而在流动性。三、四线城市房价在上升的同时,也面临着产业空心化、人口的流失等。10年、20年后,三、四线城市房子可能比人还多,供给比需求多,价格也许保持稳定。这时想把房子变现会非常困难。也就是说三、四线城市房地产最重要的风险是流动性,而不是房价全面下跌!