机构化介入租赁市场才刚到来 租赁住宅价格怎么定?

在8月21日举行的万科2018年上半年业绩推介会上,万科总裁、首席执行官祝九胜表示,市场对“机构介入推高房租”存在误会,最近一两年确有资本介入了租赁市场,但机构的渗透率还很低,所起的作用也较为有限。

祝九胜还认为,租赁市场才刚起步,机构化介入的时机才刚到来。租赁住宅的价格到底怎么定?有待各方友好互动,共同探索。

下半年新推4万间长租公寓

上半年,除原有的房地产开发、物业服务板块外,租赁住宅也被万科确立为核心业务。自2014年起积极布局长租公寓市场的万科,目前已形成青年公寓(“泊寓”)、家庭公寓、服务式公寓三类产品,在不同阶段为客户提供长期租住解决方案

万科长租公寓业务
万科长租公寓业务

截至今年6月30日,万科长租公寓业务已覆盖30个主要城市,累计获取房间数超过16万间,目前累计开业超过4万间,开业6个月以上项目的平均出租率约92%。万科曾在2017年年报中称,2018年计划新开业5万间以上长租公寓,其中上半年开业1万间左右,这意味着,下半年万科会向市场推出4万间左右的新房源。

“万科在深圳的公寓入住率达92%以上,非常抢手。每房单价1800元左右。”祝九胜说,价格到底该怎么定?是通过对空间重新认知、重新构成以及对需求重新洞察来不断调整,还是拿出一个新的机制、新的做法,欢迎各方友好互动,共同把这件事情做得更好。

与自如、蛋壳等中介平台的主要房源来自分散的个人房东不同,据祝九胜介绍,今年上半年,万科新增6万间房源,大体来源有三类:第一,政府项目,即政府推地时就确定为长租公寓用途的项目,万科在北京佛山、深圳有6个此类项目;第二,各类机构闲置的存量资产,由万科通过合作方式或租赁方式获取;第三,分散在个人房东手上的房子。这6万间房源收到手上,可以很快形成一款好的产品——集中式公寓。

祝九胜也坦言,过往收到房源后,如何能及时地供应出来,中间的时间差控制得不是特别好。因为收进来后还需进行整体装修消防改造等,如何在标准与效率之间达到平衡,这方面需要继续改善。

机构对租赁市场渗透率最高才5%

“房地产行业的空间依然还有,容量依然很大,城镇化依然没有完成,而机构介入租赁市场才刚开始,机构化介入的时机才刚到来。”祝九胜说。

祝九胜表示,考察机构在一座城市住宅租赁市场的介入程度,一般会用渗透率指标,就其观察来看,国内城市最高的机构渗透率才5%,多数城市连2%都不到,所以机构在目前介入程度有限。

祝九胜称,万科把住宅租赁作为核心业务,是循着“为大众服务、为普通人服务、为普通人盖有人住的房子”的逻辑。因此,对于租赁住宅,万科有三个定位:一是为新进城市的年轻人提供舒适的住宅;二是响应“租售并举”的要求;三是积极探索,机构介入租赁市场确实还属新生事物。