沈阳楼市走势 2018沈阳房价会下降吗

房价一直以来都是很多人关注的一个话题，北上广深这四个一线城市在这些年房价不断上升，压得很多工薪阶层喘不过气来。现在二三城市的房价也开始上涨，根据2018沈阳楼市走势来看，沈阳的房价或许会继续上涨，买房的难度也会渐渐增大！

日前，同策研究院发布《人口再平衡与需求再平衡下的楼市趋势研究》，总结2018年上半年楼市发展变化，对不同能级城市的商品住宅趋势进行预判。而令人思考的是，同策研究院在分析沈阳楼市面临着一些不容忽视的问题时，将沈阳划为上升期二线城市，并严肃指出“沈阳将面临需求回调的风险”。

“需求疲软”是专家的判断，更是市场的缩影。众所周知，从2016年商品住宅成交均价破位7000元/平后，沈阳楼市就已经进入价格高增长通道，截止目前，沈阳平均楼面价约达6028元/平，平均溢价率达59%，新建商品住宅价格指数同比上涨10%，存量去化周期已经降为14个月，远低于18个月的警戒线，全年新上市项目有望达到48个，比同比增加92%。

而专家选择在沈阳楼市升温势头正劲时为沈阳楼市敲响警钟，一方面是对一些购房者在置业问题上出现盲目跟风情结的一个提醒，另一方面，关于“需求疲软”的判断更将使得当下的沈阳楼市逐渐走向一个新的拐点。

同策研究院在研究报告中指出，上升期二线城市市场呈现量稳价涨的趋势，目前成交量相对稳定，而价格持续攀升，由于需求旺盛，上升期二线城市库存持续减少，去化周期下降趋势明显。

从土地市场表现看，沈阳等上升期二线城市近3年土地成交面积逐年增加，开发商拿地意愿与需求集中爆发，直接加剧土地市场竞争，抬升土地楼面价及土拍溢价率，成交土地总量大幅增加。

从项目开盘情况看，处于上升期的二线城市，面临需求旺盛与供应不足的矛盾。2018年6月下旬，沈阳众多热点项目扎堆开盘，一份份大卖喜报频出，不少购房者提早赶赴开盘现场，讨论的却并非房价涨降和房源户型，而是担心自己的选房序号并不靠前，到底还能不能有房可买，一时间，买房中签率大降，开盘去化力度屡创新高。

由此可见，基于开发商拿地、人口流入及棚改需求所带来的购房需求集中爆发，以沈阳为代表的上升期二线城市市场供应稳中有增，但未能满足爆发的需求则已形成“需求型失衡”。这也为沈阳楼市走向新拐点埋下了伏笔、做足了铺垫。

同策研究院报告显示，对比更诚实调整前后的限购政策，限购从严的方式主要有四类：一是限购对象由自然人变为家庭；二是收窄限购的套数；三是针对非本地户籍人口增加社保或个税的缴纳年限限制；四是增加限购住房的平方面积。

在本轮楼市调控中，上升期二线城市针对第二套住房贷款的首付比例普遍提高10%-30%，而首套房的首付比例提升5%-10%，促使购买二手房（包含投机、投资性需求）的杠杆率下降，降低系统性金融风险爆发的潜在可能性。

与此同时，昆明、大连、西安、长沙等城市将限售政策涉及的限售年限被设定为2-5年，通过锁定资产价格，控制前期居民部门杠杆率较高且房价增速过快的城市金融风险。另有沈阳、哈尔滨等城市普遍出现调控区域的扩围，填补城市“撤县并区”造成的调控差异性，防止主城区需求外溢推升周边区域房价上升，并最终限制本地人口的投机性需求，在保证购房需求回归居住目的的同时，为沈阳楼市走向新拐点增加了砝码。

在同策研究院看来，上升期二线城市调控政策相对宽松，需求存在过度释放现象。未来上升期二线城市收紧调控政策，居民部门因房价上涨需求释放乏力、前期需求过度释放等因素叠加，上升期二线城市面临需求回调的风险。

数据显示，2012-2016年沈阳平均住宅销量约为1415.3万平方米，2018年前5月住宅销量约为552.2万平方米，2017年及2018年前5月住宅过度释放量为-361.0万平方米，过度释放的量占年均销量的百分比为-25.5%。

短期来看，沈阳人才政策力度相对较大，新增户籍人口客观上将带来新增购房需求，为楼市托底。但短期人口流入量小，前期住房需求为过渡释放，未来需求相对疲软。长期来看，沈阳处于人口加速流入阶段，但户籍人才政策起效到转化为实际购房卖力仍需时间。因此，本地购买力仍是长期支撑城市楼市的重要力量。沈阳人口基数大，内生性需求强，市场体量大，值得长期发掘城市价值。

成交价格方面，同策研究院认为，上升期二线城市房价主要上涨期为2017-2018年，目前处于房价上行周期的后半段，同比增速处于下行通道（但房价绝对值仍在上涨），预计2019年2-3季度房价同比增速处于最低点，部分房价缺乏基本面支撑的城市将入房价实质性下跌阶段，此时也是最佳投资拿地时点。就沈阳而言，价格周期长度约为44-45个月，近一轮销售均价波峰预计将出现在2021年4月出现，波谷预计将出现在2019年6月，预计2019年量稳价跌，但幅度有限。

虽然说现在出台了很多政策来帮助楼价降温，但是相信很多网友都明白，这些政策对于房价降温并没有起到很多的作用。小编觉得如果再不整顿房价的话，一线城市会留不住人才，到时候人才的流失会使城市陷入更大的困境！