推进住房租赁资产证券化政策 试点发行REITs

4月25日，中国证监会、住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（下称《通知》），将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。这是国家提出加快发展住房租赁市场之后下发的第一个支持住房租赁资产证券化文件。

业内人士认为，《通知》的出台有助于盘活住房租赁存量资产，实现房企投融管退的完整闭环；有利于降低房企杠杆率，提高房企资管能力和项目收益。发展REITs市场，有利于加快房地产长效机制的建立，推动房地产市场的平稳健康发展。

《通知》明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件，主要包括：物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；物业正常运营且产生持续、稳定的现金流；原始权益人公司治理健全且最近两年无重大违法违规行为等。同时，政策明确优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。

另外，政策鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。支持住房租赁企业建设和运营租赁住房，并通过资产证券化方式盘活资产；支持住房租赁企业依法依规将闲置的商业办公用房等改建为租赁住房并开展资产证券化融资；优先支持项目运营良好的发起人（原始权益人）开展住房租赁资产证券化。《通知》还就完善住房租赁资产证券化的工作程序、加强住房租赁资产证券化的监督管理等方面提出了要求。

在魔方生活服务集团副总裁金喆看来，这是一系列鼓励租赁市场发展政策发布以来进一步的金融支持。该政策不仅鼓励金融的创新，使长租公寓企业能更方便更有效地拿到资金，而且明确强调了风险的管控，对于培育市场投资者信心有着积极的意义。此外，为了使市场更加规范化，政策对于物业性质、经营能力、运营商的资质也提出了新的要求，相信这对于整个行业的轻资产运作会起到积极的作用。

2017年7月，住建部等九部委联合下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，提出加大对住房租赁企业的金融支持力度，支持发行公司信用类债券和资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务，鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资信托基金（REITs）。华泰证券研报显示，截至今年2月7日，交易所已挂牌发行的类REITs证券化产品数量为29只，总发行规模为643亿元。2017年前10个月成功发行的商业房地产资产证券化产品在数量以及规模上已经超过前三年总和。

房企涉足长租公寓的“痛点”显而易见。中城投资总裁路林认为，房企做长租公寓业务首先面临的是投资回报率不高的问题；其次，税收也是一大问题。推动租赁市场发展，需要政府从土地、税收、金融等多方面推出更多的优惠举措。

阳光城有关人士表示，原来的REITs不是真正意义上的REITs，都是类REITs，缺少二级市场，流通性差。《通知》明确了住房租赁资产证券化，有助于盘活住房租赁存量资产、加快资金回收、提高资金使用效率。租赁住房进行资产证券化，丰富了产品形式多样化，凡底层资产和经营情况满足证券化的要求都可以在产品上实现，如ABS、类REITs、CMBS或者ABN，这些阳光城已经有完成的案例，有的正在进行中。

新城控股高级副总裁欧阳捷认为，现在做租赁住宅的投资回报率很低，政策上明确规定用持有的不动产物业作为底层资产，用收益法去评估资产证券化产品，收益率很难符合资产证券化预期。“现在所有的资产证券化产品都是类REITs，本质上都是债，想要达到中等收益几乎是不可能的，除非降低土地价格和税费，同时提高租金，才能达到资本市场可以接受的投资回报率。”