国家鼓励住房租赁市场发展 行业金融创新步伐加快

在国家鼓励住房租赁市场发展的大背景下，住房租赁行业金融创新步伐加快。日前，国内首单长租公寓类REITs（房地产投资信托基金）项目“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”，以及国内首单央企租赁住房REITs项目“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”均获批发行。记者了解到，目前还有多家租赁住房企业拟发行类REITs项目，相关产品有望在近期获批。

据业内人士估算，潜在的市场化租赁公寓市场规模或达数万亿元，而资产证券化和REITs正成为住房租赁行业金融创新的重要手段，助其开拓融资渠道以及降低融资成本。伴随着国内监管层相关政策的出台和明确，标准化的公募REITs有望破冰。

REITs属于资产证券化的一种方式，其本质是把一些收取租金或者利息的地产打包证券化在市场上融资的手段。在很多发达国家，REITs被应用得相当广泛。在美国，商业物业融资结构中REITs方式大约占比为33%。而目前在中国，商业物业几乎还是靠银行贷款来融资。

实际上，我国早在2006年就启动了REITs产品研发工作，一些私募REITs、类REITs产品也在前几年推出，但是受到多重因素影响，成熟的REITs体系尚未形成，真正的标准化公募REITs产品至今没有推出。

值得注意的是，今年以来，房企通过资产证券化的方式进行融资的步伐在加快。据中国资产证券化分析网的统计，今年1至10月，类REITs累计发行已达12单。新派公寓以及保利地产等租赁住房REITs产品的获批发行，预示着租赁住房REITs将成为标准化公募REITs推进的重要突破口，助推国内住房租赁行业的长期发展。