房地产行业依旧火热 上半年14家房企销售额达万亿

自4月份开始,在各城市持续加强的调控政策压力下,大部分房企销售业绩环比出现持续下跌。然而从上半年房地产行业整体来看,龙头房企市场份额继续提高,30强房企竞争越发激烈,门槛提升更加明显。

房地产行业依旧火热
房地产行业依旧火热

中原地产研究中心统计数据显示,截至目前,包括恒大万科等14家龙头房企公布了6月销售数据。这14家房企6月单月销售额为2321.7亿,上半年合计销售10014.54亿。经历5月份年内最低销售时段后,6月成为冲刺月份,整体房企销售业绩都有明显提高。6月销售额环比上涨53.6%,上半年房企销售金额平均同比上涨54%。

规模门槛提高

近年来,房地产市场门槛和行业集中度均在明显提升,强者恒强表现越发明显。

克而瑞CRIC数据显示,从金额门槛来看,TOP30房企规模继续保持了高速增长。上半年TOP10上榜门槛为702亿元,增长40%;TOP30房企的入榜门槛增幅最大,增长78%至309亿元。龙头房企规模快速扩张,与其他房企差距越来越大。

从面积门槛来看,TOP10、TOP20和TOP30房企均增长近50%。在市场调控持续加码的背景下,其他房企受影响较大,TOP200面积门槛则较去年同期有所降低。

各梯队房企集中度均呈上升趋势。其中TOP100房企销售金额集中度达到58.1%,占据中国房地产市场的“半壁江山”。TOP100和TOP200房企的销售面积集中度达到33.2%和36.9%。

值得关注的是,从不同规模的梯队看,出现一些上半年业绩增速明显高于行业水平的房企,甚至在最近两个月仍能逆市上扬。

以融创中国为例。7月5日其发布的2017年6月未经审核运营数据公告显示,2017年6月,融创中国实现新增预定销售金额人民币291.2亿元,同比增长116%;合同销售金额人民币285.4亿元,同比增长100%;合同销售面积约150.2万平方米,合同销售均价约人民币19,000元/平方米。

公告显示,2017年上半年融创中国实现合约销售金额人民币1118.4亿元,同比增长89%,其中合同销售金额为人民币1088.5亿元,预约销售金额为29.9亿元。按此推算,2100亿元全年销售目标融创中国目前已完成半数以上。

不仅融创中国。克而瑞统计显示,2017年上半年,大型房企销售业绩大部分保持了2016年的势头,普遍实现快速增长,碧桂园、万科、中国恒大、保利地产、绿地集团、中海地产、融创中国7家房企,1-6月合同销售均已超过1000亿,融创中国的同比增速超过90%。2017年行业分化、强者愈强的局面更为突显。

市场风险累积

上半年大部分房企销售目标完成情况也良好。

中原地产数据显示,大部分房企销售目标完成情况良好,即使在严格的调控下销售放缓预计也难以出现以价换量。

另据克而瑞统计,在部分已公布2017年销售目标的企业中,大部分房企完成率已超50%,平均完成率达59%。此外,龙湖、碧桂园、旭辉目标完成率已在7成以上。

前述机构认为,随着门槛值不断提高,越早完成千亿目标将会令房企处于更有利地位。在已公布千亿目标的企业中,按照实现时间可以分为三档:第一档是将千亿目标作为近期目标,今年或明年要实现,像龙湖、招商蛇口和正荣;第二档是作为中期目标,用三年左右时间实现,像雅居乐、佳兆业、禹洲地产、滨江集团等;第三档是作为长远目标,像中骏置业。

中原地产首席分析师张大伟认为,企业间分化非常明显,多家立足核心城市的上市房企营业收入及利润率出现了双下调。特别在北京、上海等城市,房地产市场调控政策从严,对于这些企业来说,预计2017年全年市场很难乐观。大房企因为资金成本等优势,布局合理,上涨速度更加迅速。增加现金流和降低融资成本亦是对抗市场下行风险的利器。

张大伟认为,虽然房企在2016年获得丰收,但总体看,在2016年9·30开始的这一轮调控中,楼市在2017年将面临非常明显的降温风险:大部分房企都在2016年拿了比较高价的地,这种情况下,对未来房价上涨预期非常高,而调控又导致房价上涨难度非常大。资金成本逐渐增加,对于2017年来说,各种融资渠道压力逐渐增加;对于很多房企来说,资金链的风险逐渐积累。从资金及销售等方面看,2018年上半年房企的风险可能加大。

克而瑞方面认为,上半年,在不断加码的调控政策影响下,多数房企销售业绩受到明显影响,环比下跌明显,房地产市场风险也逐渐暴露出来。出于对未来企业发展的考虑,上市房企积极寻求地产主业外的新业务增长点,在多元化布局上也更加频繁。重点房企或拆分物业寻找上市,或加大长租公寓品牌的运营规模和力度。在国内市场风险加大的情况下,部分房企开始积极加大海外地产的投资布局。此外,受政策引导,部分房企积极寻求与地方政府的合作,加强在产业新城和特色小镇上的战略布局。