房地产业趋势性下行难避免 房企间分化进一步加剧

多家房地产上市公司发布了1-6月的销售数据。在龙头房企中，除碧桂园、龙湖地产和绿地集团尚未公布6月数据外，恒大、万科等5家龙头房企6月单月销售额合计2702.7亿元；上半年合计销售额11480.67亿元，同比增长50.6%。龙头房企5月销售额触及今年以来的最低点，6月由于冲刺半年报业绩。

销售业绩明显提升。中原地产研究数据显示，15家龙头房企6月单月销售额环比增长52.6%。中原地产首席分析师张大伟认为，大部分标杆房企完成了上半年的销售目标。不过，在严格调控下，下半年房地产业趋势性下行难避免，此前购入大量高价地且资金成本高的房企将面临销售和资金的压力。

分析人士表示，在本轮房地产调控中，区域市场出现明显分化。一二线城市在严格的限购限贷政策下，楼市交易量迅速回落，但三四线城市交易量增长，使得重点在三四线城市布局的房企业绩表现突出。此外，去年全国房地产市场销售红火，不少房企将年底的部分销售额结转至今年一季度。

导致一季度销售额大幅增长。就单月表现而言，5月房企销售业绩普遍创今年以来新低，部分公司销售额环比下滑，但6月由于冲刺半年报业绩，多家房企当月销售额环比大幅增长。具体而言，虽然碧桂园尚未公布6月销售数据，但从该公司前5月销售2442.2亿元来看。

预计碧桂园、万科、恒大占据前三名的局面保持不变。三家公司上半年销售额均在2400亿元以上。其中，万科6月实现销售面积348.4万平方米，同比增长6.74%。实现销售额491.3亿元，同比增长15.90%。上半年累计实现销售面积1868.5万平方米，同比增长32.61%。

累计实现销售额2771.8亿元，同比增长45.82%。中国恒大6月实现销售额611.2亿元，同比增长95%。上半年累计实现销售额2440.9亿元，同比增长72%。此外，融创中国上半年实现销售收入1088.5亿元，同比增长89%。保利地产上半年实现签约金额1466.13亿元，同比增长32.53%。

结合前1-6月数据和上市公司公告分析，上半年至少有5家房企的销售额迈进“千亿俱乐部”，包括碧桂园、万科、恒大、保利地产、融创中国，尚未公布6月业绩的龙湖地产和绿地集团也有望进入。虽然龙头房企表现突出，但在房地产调控的大背景下，今年难以再现去年全行业红火的局面。

房企间的分化进一步加剧。多位上市房企高管表示，龙头房企上半年业绩增速居前主要是由于它们的土地及项目储备丰富，不少项目在调控前已入市，项目价格也处于高位。同时，众多中小房企面临销售不畅、土地价格和资金成本高企的压力，部分房企选择被兼并或退出市场。

上半年，在北京、上海等地的产权交易所，房地产公司股权挂牌转让的案例明显增加，其中大多是中小房企，不少项目转让时还附带债权。另一方面，万科、融创中国、蓝光发展、阳光城等多家上市房企加大对房地产项目和房地产公司的收购力度。

例如，近日万科在董事会平稳换届后即豪掷551亿元，拿下广州广信房产资产包，其核心资产是位于广州市核心区域的16宗可开发土地。同策咨询研究部总监张宏伟认为，规模化仍是未来发展的趋势。房地产的市场容量一年也就10万亿元左右。

如果未来3-5年出现2-3家规模上万亿元的房企、30家左右的千亿元级房企，则其他房企在规模方面没有优势。对于中小企业房企来说，要么被挤出市场，要么通过转型做得“小而美”，以保有一席之地。业内人士预计，房地产市场的增速将逐步放缓。

房地产开发投资增速已有所放缓。国家统计局数据显示，1-5月，房地产开发投资同比增长8.8%，较1-4月回落0.5个百分点，这是去年11月以来首次回落。同时，1-5月的土地购置面积同比增速较1-4月回落2.8个百分点；1-5月，商品房新开工同比增长9.5%，较1-4月回落1.6个百分点，而5月单月新开工面积增速环比回落4.9个百分点。

行业利润水平将受资金、土地成本上升影响而回落。同策咨询研究部数据显示，去年房地产业平均净利润率为10.43%，虽然较2015年的10.04%略有回升，但净利润率并没有因为行业处于上行期而大幅上升。今年上市房企的平均净利润率可能下降至8%-9%，“增收不增利”的局面可能加剧。