房地产黑暗时代将来临 但不意味房地产会崩盘（2）

《以房子为中心的时代即将结束，也许就是这两三年的事情》一文发出后，无数多的提问迎面而来。老实说，很多都是我回答不了的问题。

比如有人问：那我还要不要买房子？

其实这样的问题，过去也经常有人问到，当然主要是身边的朋友。我一般的回答是，如果是刚需，随时买，别等。如果今天问我，我还是这个回答。

一位有房子的朋友，今天又问。我只能说，该买的就买，不该买的就不买。朋友听了还是一头雾水。其实，我要说的是，尽管以房子为中心的时代即将结束，但紧接着的并不见得是房地产的崩盘（尽管有人觉得崩盘很痛快）。任何地方、任何时候房子都可以成为投资的对象，即使是现在，洼地仍然是有的。但我这里不能讲这个问题，恐怕产生误导。

还有人问：我几套房子，现在要不要卖？

我在讲课时每当讲到这个事情，课间休息的时候，都会有人问到上面的问题。这个问题也不好回答。我强调三点。

第一，房子在哪里？今后房地产市场会明显分化。一线城市继续短缺，县城虽然也是房子严重过剩，但是农民进城的首选，将来最惨的是不发达地区的地级市。第二，卖了房有没有合适的投资渠道？我们知道大多数人是没有的。那你拿这钱干什么？第三，尽管美国缩表，中国货币政策也有紧缩的迹象，但为了保增长，超发货币，从而导致货币贬值，还是大概率事件。

以房子为中心时代结束之后，就是房地产崩盘吗？不少人在评论中表达了这样的期待。其实仔细分析，有这种期待的人，往往都是想买房子的。（期待的人越多，说明需求越大。）

但我的看法是，我在今天的微博里也讲了，以房子为中心时代的结束，与房地产崩盘是两回事。网上传，马云说，8年后，房子像大葱一样便宜！我不知道转述的准确不准确，但我的看法，这种可能性极小。但即便那样，也是暂时的现象。

所以，应当准确理解以房子为中心时代的结束这个判断。我说以房子为中心时代结束，不是说，那时候人们都不需要买房子了，房地产这个产业就完蛋了。我说的以房子为中心时代的结束，是说整个社会围着房子转那样一个时代的结束。

各位可以想想过去这些年的情景：人们把挣来的钱基本都用在房子上，条件好的，买完一套接着攒钱买第二套，买完第二套接着攒钱买第三套；条件差的，全家节衣缩食，东拼西凑，攒钱买房。其他方面的需求，能压缩压缩，能凑合凑合。很多人说，这些年基本就为房子活着了。

在以房子为中心时代的结束之后，当然还有人要买房子，还有更多的人需要还房贷。但会有越来越多的人不再把钱用在房子上，或者至少不再把主要收入用在房子上。

这个时候的房地产，应当进入一个正常的发展时期，因为在这个时候正常的需求仍然存在。

首先，城市化的进程。近些年来中国城市化的过程虽然按照统计学的意义上进展很快，但许多在统计上被算作城市人口的“流动人口”并没有在城市中真正定居下来。随着部分人经济条件的改善，必然会出现在城市购房的需求。

第二，房地产的结构性问题。虽然在三四线城市住宅过剩较为严重，但一线城市、部分二线城市住宅供需缺口仍然不小，特别是新进入这些城市的“新市民”，存在较大的购房需求。

第三，无论在哪类城市中，改善性需求都明显存在。虽然目前中国住房的自有率很高，但相当一部分房屋的品质较低，或面积狭小。随着二胎的普遍化，城市改造，对较大面积的高品质住宅仍有不小的需求。

所以我不主张用一种极端的态度看待这种转变。

最后谈谈如何对待已有的房子。

首先要看清楚目前居民有的这些房子、这些房子所体现的财富对他们意味着什么？

第一，这笔以房子为载体的财富，是中国老百姓改革开放30年来积累的一笔财富。改革开放30年，中国经济快速发展，体现在老百姓身上，积累起来的就是这些以房子为载体的财富。

第二，这笔以房子为载体的财富，是中国中产阶层形成和发育的最根本的基础。可以说，这些年大部分中产阶层都把满足基本需求之外的收入用在房子上了。其中一部分人有了一套甚至两套以上的房子。

第三，这笔以房子为载体的财富，是社会保障很不健全情况下医疗养老的重要保障。中国面临着严峻的老龄化问题，而社会保障则很不健全。很难想象在可见的将来，养老的问题能由社会承担起来，因此，很多人拥有的两套或两套以上的住房，部分地具有养老基金的含义。

鉴于以上种种情况，对于以房子为中心时代结束之后的房地产政策应当慎重选择。我总的看法是，要避免在房地产政策上忽冷忽热的大折腾，促进房地产的平稳着陆。最稳妥的办法，是以渐进的方式消除泡沫，即稳定房价，在实际收入提高和不可避免的通货膨胀双重作用下，降低收入房价比。

之所以提出上面的看法，是基于以下的考虑：中国持续了近20年的房地产超常规发展，虽然问题不少，但对于经济发展和民众居住条件的改善，功不可没。但走到今天，以房子为中心的时代，确实到了要结束的时候了。