SOHO3Q盈利没保障 租金收入没能达到预期值

经历四年转型之痛,2016年SOHO中国交上了一份不错的成绩单。公告显示,2016年实现租金收入15.11亿元,比去年增长45%。不过,2012年SOHO中国提出的五年实现40亿元租金收入目标看来很难实现。

SOHO 3Q盈利没保障
SOHO 3Q盈利没保障

同时,受外汇管制影响,物业出售步伐也将放缓。此外,SOHO中国打造的共享办公产品SOHO3Q具体业绩并未公布,该产品暂时没有分拆上市的计划。业内认为,在租金收入不抵预期、物业销售放缓的情况下,未来SOHO中国仍面临如何保障盈利的问题。

转型阵痛已过

四年前,SOHO中国董事长潘石屹宣布转型,从开发商转做“包租公”,当时业内质疑声较多,SOHO中国也在接下来的几年遭遇着转型带来的阵痛。不过,2016年SOHO中国的成绩单显示,租金收入环比再度大增,也意味着SOHO中国已经度过转型阵痛期。

3月23日,SOHO中国于香港、北京、上海三地同步举办2016年业绩发布会。公告显示,2016年SOHO中国实现营业额约15.77亿元,同比上升58%;毛利润约12.42亿元,同比上升69%,毛利率达79%;净利润约9.1亿元,同比上升69%。此外,关注度较高的租金收入约15.11亿元,同比上升44%,物业整体出租率达96%。

对于租金收入的上涨,SOHO中国财务总监唐正茂介绍,自2012年SOHO中国宣布转型后,公司的物业出租年收入增长到当年的10倍,相信公司未来的收入还将继续增长。

一方面是因为成熟物业保持满租,另一方面是新项目完工后,总出租面积将会不断增加。据了解,2016年末竣工的SOHO天山广场已经启动出租,预计在一年后出租率将达到90%,目前该公司还有丽泽SOHO和古北SOHO两个在建项目,预计到2018年底将会完工。

事实上,自2012年转型“包租公”后,SOHO中国的业绩来源一定程度上依赖于租金收入,转型后这几年该公司租金收入也不断上涨。2016年,SOHO中国租金收入约15.11亿元,同比上升44%;2015年,公司全年租金收入约10.52亿元,同比增长148%;2014年,SOHO中国租金收入为4.24亿元,同比上涨51.7%。

3Q分拆计划未定

实际上,对于SOHO中国,目前业内更为关注的是该公司的新业务SOHO3Q的表现到底如何。不过,在2016年度业绩发布会上,SOHO中国仍然没有在财务报表中单独列出SOHO3Q业务的数据。

据SOHO中国方面介绍,截至2016年底,SOHO中国已在自持物业中开办了17个SOHO3Q中心,2个正在建设中,共提供超过1.6万个工作岗位于北京及上海。截至2016年底,SOHO3Q的平均出租率已经达到了85%。

对于SOHO3Q业务的扩张计划,潘石屹称,当前3Q业务主要是在SOHO自有物业中开展,仍然处于不断适应市场的阶段,未来几个月还将继续进行调整和优化,把产品以及管理进一步提高,等到真正成熟之后才会进行扩张。

对于SOHO3Q业务是否有具体的上市时间表,潘石屹表示,共享办公室在内地刚刚兴起,是新兴行业,只要集团跟着市场潮流走,就不会出现问题。同时,目前未有共享办公室业务分拆上市的时间表,待业务发展更趋成熟时再议。SOHO中国总裁阎岩称,目前SOHO3Q还处在培育阶段,待项目成熟时一定会选择分拆上市。

物业出售步伐放缓

不得不提的是,尽管SOHO中国自2012年宣布转型自持,但这几年SOHO中国也出售了几个该公司旗下的物业项目。2016年中期业绩会上,潘石屹曾表示,将出售公司旗下非核心资产,并称对旗下资产进行梳理,将上海的天山广场、虹口SOHO、凌空SOHO三个项目划入非核心物业范围,2016年下半年或将出售这三个物业。

但是,在3月23日的全年业绩发布会上,潘石屹却表示,因外汇管制原因放缓该公司旗下物业出售的步伐。此外,目前内地资产荒,物业容易出售,但SOHO中国希望寻找更好的出售条件。

据潘石屹透露,本来已与一家著名公司谈妥出售虹口SOHO事宜,公司希望将这笔收益用在境外投资,但因内地外汇管制,资金无法出境,考虑持有人民币不如持有物业有价值,因此公司取消交易,他本人并亲自写信向买方道歉,已获得理解。

事实上,转型自持后的SOHO中国不时仍会出售旗下物业。2014年,SOHO中国以52.3亿元出售了上海SOHO海伦广场及静安广场;2015年3月,潘石屹在SOHO中国2015年度业绩发布会上宣布,SOHO中国将拿出旗下个别项目,尝试整体出售。

同年9月,潘石屹将当年闹上法庭的外滩地王股权转让给复星,回笼资金51亿元;2016年7月,SOHO中国公告宣布,将旗下SOHO世纪广场项目整售给总部位于上海的国华人寿保险股份有限公司,成交总额为32.97亿元。

有业内人士分析认为,出售物业成为SOHO中国近几年利润很重要的组成部分,物业出售步伐放缓后,SOHO中国未来会面临利润下降的问题。

盈利砝码在哪里

尽管SOHO中国租金收入不断上涨,但远远不抵该公司的预期目标,同时,物业出售的放缓也会导致该公司利润来源缺失。那么,未来SOHO中国的盈利砝码在哪里呢?

在业内看来,SOHO中国旗下共享办公产品SOHO3Q目前是该公司重点布局的业务,未来应该会成为公司赢利的重点。但是,目前该业务对SOHO中国业绩增长的带动能力有限,短期内很难成为SOHO中国业绩的支撑点。

不过,在唐正茂看来,“同比Wework估值都是170亿美元,SOHO3Q有很大的潜力没有被挖掘。”据了解,2017年一季度SOHO3Q的销售价格和去年的平均价格同比上升了30%。

值得注意的是,SOHO中国管理着24个项目,近400万平方米物业。唐正茂认为,这些物业管理不光是提高了出租楼宇的价值和租金及出租率,而且是赚钱的生意。业内人士认为,物业管理有望成为SOHO中国业绩的另一个支点。

近几年,房企积极推动物业板块分拆上市,物业领域的发展空间得到众多房企的认可。对于管理着数十个优质物业的SOHO中国而言,未来在物业领域走轻资产管理模式,或者开拓物业服务领域上下游产业,都拥有一定的优势。