房企销售回笼资金压力大 房企开始转向房地产基金

在传统融资门槛提高的背景下，今年房企资金压力更大。近日记者在2017广东房地产市场景气分析暨金融创新交流会上了解到，房企销售回笼资金压力大，资金不如去年同期，传统渠道拿钱趋难，房企开始转向房地产基金，把金融机构的资金引入房地产行业。

有业内人士指，未来房企可借力于养老地产、旅游地产等专业房地产基金，因为在这些细分领域上，国家的政策仍支持资金进入。随着新一轮楼市调控政策出台，房企面临需求端和供给端融资同时减少的“双重夹击”。

一方面个人房贷政策收紧，另一方面房企从金融机构中融资的渠道也在收紧。在需求端，受调控政策尤其是信贷政策影响，企业销售回笼资金不如去年同期，行业资金压力增大，投资开发同比增速回落调整。

广东省房协市场分析报告显示，今年1~2月，广东房地产到位资金3317.90亿元，同比增长19.8%。投资方面，1~2月广东房地产完成投资额1112.53亿元，同比增长12.2%，增速比2016年全年回落8.5个百分点。

建设方面，1~2月，广东商品房施工面积57113.44万平方米，同比增长12.3%。世联行陈劲松认为，房地产业内后续应高度关注银行、关注资金利率、关注首付政策，“我现在害怕还不是一城一策，我害怕的是央行普调首付，这会对三四线城市产生很大影响。”

保利地产首席研究员吴定金也认为，真正影响楼市走势的第一要素是利率，第二才是行业的宏观调控政策。“我们研究发现，过去在2011年和2014年的两轮调整过程中，包括房贷利率在内整个社会利率都处在高位。从外部因素讲，利率是影响整个房地产市场，特别是房价、成交量的最大因素。”

吴定金认为，这一轮调控后，利率虽然开始上升，但是还是处于较低水平，未来考虑到美国连续加息，国内也会同步上调利率。此外，银行还可以收紧贷款，3月份部分房企已经初步出现缺钱的状况了。”

近期国家不断加强金融风险管控，房企从供给端中拿钱的难度也越来越高。东方花旗证券创新与金融机构部总经理方原草认为，房企传统的融资渠道门槛将越来越高。方原草介绍，在内地市场根本不能通过公开市场的融资工具拿钱，能够拿到钱的大部分是开发贷。

在监管趋严的情况下，谋求海外及中国香港市场发行REITs（房地产信托投资基金）也是一些房企尝试的融资途径。方原草认为，资产证券化投资基金将是很好的选择，但在国内，业内十分期待的真正的REITs产品的推出仍面临一系列的问题与困难。但方原草仍认为REITs的未来十分光明。