房地产投资或继续回暖 热点城市土地供应加快成支撑

新一轮楼市调控再度来袭。中原地产统计，自2月28日起，截至3月19日，已有16个城市启动或升级限购、限贷措施。房地产调控范围和力度呈现不断扩大和加大趋势。业内专家认为，虽然调控在不断收紧，但房地产投资或继续回暖。热点城市土地供应加快，将对房地产投资有所支撑。

另外，楼市资金会否入“股”，取决于股市是否有赚钱效应出现。国家统计局数据显示，2017年1-2月份，全国房地产开发投资9854亿元，同比名义增长8.9%，增速比去年全年提高2个百分点。其中，住宅投资增速提高2.6个百分点。从投资增速来看，全国房地产开发投资出现了明显回暖趋势。

明源地产研究院首席研究员刘策表示，实际上社会资本一直很充裕。开发商投资的增速主要取决于核心城市的供地数量，属于供给驱动型。对于近期各地密集加码楼市调控，申万宏源首席宏观经济分析师李慧勇表示，调控升级将倒逼热点城市加大土地供应。

比如，北京住建委3月17日表示，要加快、加大商品住房土地供应。三季度末要完成全年土地供应计划，是去年全年实际供应量的2.5倍，目前已供应商品住宅用地完成年度土地供应计划的42%，是去年同期商品住宅用地供应量的7.3倍。热点城市土地供应的加快，将对地产投资有所支撑。

在中信证券研究部首席策略师秦培景看来，本轮房地产投资复苏的趋势明确，基础坚实。2017年以来，无论是商品房销售还是土地购置面积，回升趋势都很明显，1至2月累计同比增速分别是25.1%和6.2%。其逻辑核心在于库存水平与房价预期。热点城市库存低而价格预期向上，且政策鼓励增加供给。

三、四线城市库存去化提速，开发商对价格预期转为乐观。另外，由于2016年楼市火热，房企销售量稳步上升，销售回款明显增加。中国恒大公告称，2016年全年累计实现销售3733.7亿元，超出3000亿元这一年度目标近25%。秦培景认为，开发商投资的资金来源也有保障。

部分开发商本身盈利较好，而定金、预收款和个人按揭等资金来源在2017年初依然保持20%-30%的高增速。业内人士认为，近期调控政策加码将致热点城市交易有所冷却，使地产销售迎来倒春寒。秦培景预计，热点城市销售将下行，但三、四线城市去库存依然是主线，销量受政策直接影响小，甚至可能受益于一、二线城市的需求挤出。

业内人士认为，控制信贷资金及楼市调控继续收紧或将逼迫楼市资金回流A股市场。但也有观点认为，作为投资者而言，资金由“楼”入“股”实际上较为谨慎。“虽然对于普通投资者而言，投资渠道非常有限，集中在股市和楼市。但调控政策的传导并不是立刻使楼市资金流入股市。”

中信建投分析师赵震表示，更可能的是，大家会持币观望一段时间，在股市没有明显上行的情况下，不会有特别举动。在安信证券分析师陈天诚看来，楼市调控虽然挤出一些资金，但并非全部。而被挤出的资金是否会进入A股，则由A股当下行情所决定。

从现在情况看，A股并无系统性行情。刘策表示，由于目前A股没有明显的赚钱效应，因此资金在进入A股时，会相对较为谨慎。随着A股在低位不断调整巩固，若资金对未来走势比较乐观，可能会进入A股市场。