租房市场租者近七成85后 深圳房租下跌在持续
目前租房市场的租房者近七成是85后，近半为90后。90后进入工作岗位，一方面希望提高生活质量但不愿意做房奴，另一方面具有强烈的社交需求，这些都使得长租公寓成为受益者。
一边是上涨的房价，一边是下调的房租。刚刚过去的2016年，深圳楼市经历了“冰火两重天”。
深圳中原地产研究中心的数据显示，2016年11月，深圳中原租赁指数为181.5，环比下跌2.8个百分点。租金水平跌至69.8元一平方米，接近2015年7月的水平。
拉长时间轴线来看，除了调控、周期性调整等因素之外，有地产分析人士告诉21世纪经济报道记者，深圳的长租公寓也是影响因素之一。
长租公寓租赁平台合屋的创始人罗凤鸣告诉记者，截止到当前，根据合屋的数据，其合作商户已有近200家，满足承租功能的公寓类物业达到5万套，分布在除大鹏之外的各个区。
这一量级，相当于深圳一年的新房成交量。那么，长租公寓是否真正搅动了城市的租房格局？在消费升级的大背景下，又是否开始改变城市的居住形态？
深圳租房市场更迭
刚刚过去的2016年，深圳的房价经历了从上涨，到“史上最严调控”之后的回落，市场已呈现降温之势；但房租下跌，却几乎贯穿了整个年度。
数据显示，自2016年2月起，深圳的房屋租金已连跌5个月，7月小幅回升后，8月再次回落，租赁成交量也在8月环比下降了13.9%。
这意味着，深圳房租下跌的趋势一直在持续，即使是传统的毕业季也并未带来真正的租赁旺季。
在这背后，搅动深圳租房市场的，除了市场供需因素之外，还有一个新模式不能忽视——长租公寓。
近几日，21世纪经济报道记者走访了深圳几家长租公寓，大体来看，共同的特点是：房间有颇为精致的统一装修，设施较为完备，面积一般不大，20多平米为主流户型，但大堂有供休闲、娱乐的公共活动区域，并且提供标准化管理。
其中，位于南山区的金地金谷公寓，邻近白领人群密集的科技园，加上不久前附近新开通了地铁，入住率逐步在提高。一位工作人员告诉记者，租住者大多从事IT、金融、设计等行业，普遍30岁以下，大学以上学历，当中有不少海归和外国人。
而这正是长租公寓主要瞄准的客户群体——年轻，高学历，热爱社交，对生活品质有一定要求。据深圳微家公寓创始人李树德介绍，入住其公寓的租户，90%以上拥有本科学历，45%是海归。
据投房研究院发布的《2015年长租公寓投研报告》指出，目前租房市场的租房者近七成是85后，近半为90后。90后进入工作岗位，一方面希望提高生活质量但不愿意做房奴，另一方面具有强烈的社交需求，这些都使得长租公寓成为受益者。
正是租客的需求的变化，倒逼深圳租房供应的升级。事实上，由于租金一直不低，深圳大量的城中村，曾被初到深圳的大学毕业生、创业者甚至白领当做第一选择。但现在，这一情况正在发生变化。
那么，长租公寓的发展，是否真的已经在影响传统的住房租赁市场？
据了解，深圳长租公寓的房源主要来自于城中村的农民房、产业升级淘汰下来的厂房、员工宿舍等。某种程度上，对废弃、闲置资源的盘活，为住房租赁市场提供了新的增量。罗凤鸣认为，深圳拥有大量可进行公寓改造的资源，这也正是长租公寓在深圳得以迅速发展的一大原因。
而供应量的增加，确实也会带动价格的回调。罗凤鸣预期，长租公寓预计数量在2017年会继续保持增长，这直接分流了传统租赁市场的客群，将进一步导致租房市场空置现象以及房租下降。
不过，从价格方面来看，这一定位相对高端的租房产品，一般被认为并无优势。记者在走访中了解到，单房户型的套均租金约在2000元到5000元之间，以单价来计，大多在100元一平方米以上，远高于住宅小区69.8元一平方米的水平。但由于面积较小，长租公寓的总价门槛并不算太高。
资本瞄准长租公寓
值得注意的是，这一轮长租公寓的爆发，背后不乏资本的助推。
上述金地金谷的工作人员告诉记者，公寓里每天都不乏看房者，除了意向租客，更有各类想进入这一行业的人。
而深圳长租公寓市场的参与者中，既有知名的魔方、自如、YOU+等全国性的品牌，也有万科、金地等开发商，亦不乏世联行等房产中介机构，此外还有微家公寓等本土创业品牌，甚至有仅拥有一两栋房源的城中村房东们。
上述提及的金地金谷，其位于南山区的单体项目共有210套房源，已经算是比较大的单体体量。罗凤鸣告诉记者，在深圳长租公寓市场上，中小规模的参与者占了很大的市场份额。
另外，美联物业全国研究中心研究部经理张添鸣告诉记者，由于市场仍然处于培育期，为了提高出租率，长租公寓一般会提供租金或物业管理费等方面的优惠。相比于私人物业，机构性质的房源更能承受在一段时间内压低价格。
从这个角度来看，目前深圳的长租公寓某种程度上类似于网约车、外卖等新兴行业的市场培育期，正以价格优惠来培养用户习惯。
但记者在走访中发现，也有并不理想的长租公寓产品，室内装修较简陋，管理缺失，也未提供从业者所声称的“社交平台”。这折射出一个普遍的困境，在行业发展初期，如何制定产品及服务标准？
另外，洗牌的预期也已出现。罗凤鸣坦言，如同很多行业一样，有不少贸然跟风进入的参与主体，不排除未来一年会出现调整。
“但从大趋势来看，这是一股大潮，长租公寓撕开了一个口，传统出租房房东也会更多地思考怎样把房子租出去，这将带来整个居住空间的消费升级。至于房租的价格走向，最终会遵循市场的逻辑。”罗凤鸣表示。
无疑，对常住人口的住房自有率仅为34%的深圳，长租公寓是一个新的居住模式。