西安年底楼市限购新政 房企借道杠杆资金购地受限

西安楼市12月中旬突然冒出的“地王”，着实令市场震惊。当时便有猜测，西安楼市限购的步伐恐怕已不远。在苏州、杭州、南京、北京、郑州等地陆续推出限购政策后，2016年的最后一天12月31日下午，西安出台了限购政策。

记者注意到，西安楼市限购政策，首当其冲的要属对开发商资金的“降杠杆”。通过银行、信托、保险、资管计划配资等方式筹措的资金，将被禁止用于支付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。

与此同时，国内部分城市一度盛行的“首付贷”、“零首付”等违规购房渠道，也被明确禁止。西安楼市限购新规下，购房者的真实信用情况日益被重视。

此外，更为市场关注的是，为严控投机炒房，自2017年1月1日起，西安市及非本市户籍居民家庭，在新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥区等城六区范围内只能新购一套住房。

房企借道杠杆资金购地受限

西安此番出台的限购政策，首当其冲的要属对开发商资金的“降杠杆”。按照限购文件要求，西安将加强房地产开发用地购地资金来源审查。房地产开发企业通过银行贷款、信托资金、保险资金、资管计划配资、发行债券等方式筹措的资金，将被禁止用于支付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。

如果违反上述规定的，将被取消竞买资格，三年内不得再参与国有建设用地使用权竞买。此前存在的土地闲置问题也再被提及。与以往相比，此次对于闲置土地的清理，以及已出让闲置土地的处置力度，也显得更为有力。

记者梳理发现，西安出台的限购政策规定，由于企业原因造成的闲置土地，在处置完毕前，禁止该企业、企业控股股东及控股股东新设立的企业参与土地一级市场招标拍卖挂牌出让活动，不得为其办理土地转让、出租、抵押、登记等手续。

“对开发商主要是两条，对买地的资金来源加强了监管，对闲置土地，但两年内没开发的，必须要收回，而且没有处理完成不得参加市场的招拍挂。”陕西省房地产研究会会长王圣学对记者表示。

在对供给方开发商严格规范的同时，西安限购政策也对需求方出台诸多规定。此前多个城市出现的借助“众筹买房”、“首付贷”等获得购房资金的渠道，也被此次限购政策明确禁止。

按照新政规定，违规通过房地产中介机构，互联网金融平台、投资或担保类公司等非银行渠道筹措首付款的，不得发放个人住房贷款。此外，对采取“分期首付”、“零首付”、“借款首付”等不正当手段促进销售的房地产开发企业，各商业银行一经发现其终止或从严控制合作关系。

去年销量大增“地王”再现

西安此次房产限购，看似有些突然，实则有迹可循。“这个文件出台的大背景是贯彻中央经济工作会议精神，贯彻习总书记所说的‘房子是用来住的，而不是炒的。’来防范风险，促进房地产健康发展。”陕西房地产研究会会长王圣学分析称。

半个月前，西安楼市诞生了久违的“地王”。经过46轮竞拍，融创地产以18.5亿元的价格，将西安市东二环一块137亩的土地收入囊中。成交土地单价1346.27元/㎡，楼面地价7212元/㎡，土地溢价11.6亿元，土地溢价率168.1%。

“这样算下来，楼面价已经超过7000元，按目前的房价，销售时至少应该超过1万元。”王圣学称。事实上，这次地王的诞生仅是2016年西安楼市的一个缩影。在过去的一年中，西安楼市在固定资产投资以及销量等方面均有增长。

王圣学对《每日经济新闻》记者表示，2016年西安的房地产固定投资大概是2000亿元，施工面积约1亿平方米。“西安市2016年网上销量在全国来说不是前三名，也估计能达到前五名，在全国所有大中城市的销售规模还是靠前的。”王圣学称。