李嘉诚深圳世纪汇陷诉讼漩涡 承诺7成签约率未达

原本是利益共生的商场和商户,却闹到了要互诉的地步。这样的情况出现在深圳世纪汇和其商户之间。公开资料显示,深圳世纪汇是由和记黄埔与中航地产在深圳打造的首个商业项目(几方合作时,长江实业与和记黄埔尚未重组),开发商为双方的合资公司深圳和记黄埔中航地产有限公司(以下简称和黄中航)。

李嘉诚世纪汇诉讼漩涡
李嘉诚世纪汇诉讼漩涡

“今年上半年,和黄中航分批起诉了几十家商户,理由是拖欠租金。”被起诉的商户之一马女士告诉法治周末记者。

马女士称,他们并不否认拖欠租金,但拖欠租金是有背景的。世纪汇项目在招商的时候,工作人员口头承诺称,已达到70%以上的签约率,且发给商户的落位图也显示,商场里已经有多个大品牌入驻,但开业时的景象并非如此。

“从2014年8月份试营业时,落位图里的很多商户我都没看到。而且商场从开业起经营就不理想,人流比较少,很多商户从一开始就是亏损的。”马女士称,因此很多商户从2014年9月起就没有再缴纳租金

马女士表示,其间很多商户也跟和黄中航方面有过沟通,希望鉴于当时商场的运营情况,后者能够提供租金优惠,此前在政府部门的组织之下,商户代表还与和黄中航的负责人进行过座谈。

“我们一直以为租金优惠是有可能的,希望等到优惠方案下来之后再一起交款。从未想过抵赖不交。没想到今年和黄中航把我们给告了。”马女士表示,2014年和黄中航给商户发过两次催款函,之后再也没有催过款,而且她的商铺一直经营到2016年的12月7日,才因为商场停水停电而停业

马女士认为,是由于和黄中航最初口头承诺的“70%签约率”等条件没有兑现,导致商场经营出现问题、人气不旺,使得他们一直亏损进而不交租金,因而准备起诉和黄中航涉嫌欺诈。

法治周末记者联系和黄中航希望了解相关情况,对方在给记者提供的一份《关于深圳世纪汇商场部分拖欠租金商户事件的说明》中,该批拖欠租金及服务费之商户于深圳法院判决前后,曾多次到世纪汇及公司总部所在的香港长江集团中心进行示威行动,严重地影响了长江集团中心租户及公司总部的正常运作。

对上述部分商户漠视法院之判决,企图以示威、抗议等行为向我司施压,以达到豁免缴付其拖欠租金及服务费之目的,我司不同意并将严格按照深圳法院颁发的判决书执行。该说明并未谈及马女士质疑的签约率等问题。

起诉、上诉

法治周末记者拿到的一份和黄中航起诉某服装类商户案的一审判决书显示,和黄中航的诉求为撤销商铺租赁合同,商户支付相关租金和违约金,相关费用应缴纳至2015年9月5日,因为在2015年7月29日,原告已书面通知被告,根据合同第15条等规定,双方于2015年9月6日解除合同

和黄中航的诉由是,租赁合同约定了双方租赁期限到2016年9月1日,其间商户应当按时缴纳租金、物业费、推广费等,但商户从2014年9月1日起就未缴纳相关费用。

该商户辩称,世纪汇的开业率未达到承诺标准,被告因巨额亏损已于2014年12月明确向原告发函解除合同,所以被告缴纳租赁费用的事件应截至于2014年12月。在和黄中航以拖欠租金为由起诉了多家商户后,有30多家商户委托广东华途律师事务所胡海军律师为代理人。

胡海军告诉记者,他代理的不少商户都是类似情况,出现亏损后为了止损就撤店了,并且向原告发函解除合同,但是和黄中航要求支付租金的期限都是以和黄中航发出解除合同函的时间为准。

“商户撤店是否应当视为合同终止?”在相关案件审判时,胡海军也将这个问题抛给了法庭

胡海军告诉记者,目前已经判决的案子有10个左右,这些案子商户均败诉。“在这10个案件中,对于商户提及的和黄中航招商时口头承诺70%签约率或开业率的情况,法院并未认可,因为这一承诺并未写到合同里。”胡海军说。

至于商户的租金支付日期的判定,法院认为,合同履行过程中,被告未经原告书面批准中途停业,不视为合同终止,而是构成违约。理由是,双方签订的租赁合同规定,自开业起的任何一个公历年度内,乙方(即商户)不得连续3日或累计7日中途停业,乙方如需中途停业,应事先征得甲方(即和黄中航)的书面批准,否则视为乙方违约。而若乙方未经甲方同意,擅自撤离该房产的,甲方有权书面通知乙方终止租赁合同。

“目前接到一审判决的商户均选择上诉。”胡海军说。不仅如此,马女士表示,商户们也在计划起诉和黄中航涉嫌欺诈和虚假宣传,现在正在搜集更多的证据。

马女士称,和黄中航在招商时,曾给包括她在内的很多商户发送过一份落位图,用以表示图上标注的地方都已经签约了,签约率已经很高。记者看到这份落位图上显示的品牌包括coach、Burberry、mulberry等品牌。

“这些品牌我是没见过。世纪汇引入的商场君尚百货也已经撤出。”马女士称,世纪汇开业这几年以来,但是在这份落位图下方有一行字写着:“此平面图只提供予特定之客户作参考用途,和记黄埔保留修改平面图内容之权利而无需作出通知。”

“而且目前的难题在于,这份落位图上并没有加盖公章。”胡海军说。记者试图采访和黄中航方面,对落位图的相关情况等进行核实,对方发来的情况说明并未提及这部分内容。

关键的70%

马女士和胡海军在接受法治周末记者采访时反复提到,和黄中航在招商时承诺的70%开业率或签约率。“我就是法律意识不够强,没有要求落到纸面上,才导致现在这个局面。”马女士认为。据胡海军透露,后来签约的商户,有些就要求与和黄中航签订了补充协议,将关于70%签约率的条文纳入其中。

记者看到,有些商户签订租赁合同中明确规定:乙方(即商户)开业当日,如该商场整体签约率低于70%,甲方(即和黄中航)同意豁免乙方支付基本租金直至该商场整体签约率达到70%以上(含70%),但该段期间内,乙方仍需向甲方支付每月的提成租金(该提成租金不扣减基本租金)。该商场整体签约率达到70%以上的日期以甲方书面通知的日期为准,乙方不得有异议。

胡海军解释说,如果签约率达到70%,租金就按基本租金算,即基本租金=每平方米租金X面积,招商前期的租金很贵,有的商户一平方米租金达到五六百元,如果商铺面积在100平方米,一个月的基本租金就有五六万元;如果签约率达不到70%,就交提成租金,按照一定比例从营业额中抽成。

“和黄中航的起诉对象,也包括一些签订了这样补充协议的商户,和黄中航的诉求仍然是商户支付基本租金。”胡海军说。

12月10日,胡海军在接受记者采访时透露,在这些案件的审理过程中,法院要求和黄中航方面补充提供签约率达到70%的证据,但和黄中航方面一直没有提交,这批案件也尚未判决。记者亦试图关于签约率相关证据的提交情况采访和黄中航,但对方发来的情况说明亦未提及这部分内容。

经营状况受制于商业生态

李嘉诚投资、位于华强北商圈、地铁上盖,这些因素叠加之下,马女士最初不曾想到,在深圳世纪汇投资商铺经营餐馆会有今天这样的结果。

据报道,该报记者12月2日走访世纪汇商场时,商场颇为冷清,开业率确实不高,一、二楼底层单元有部分商铺空置,高层部分除了餐饮,大部分没有开业,粗略估算开业率在20%至30%左右。

为何会出现这样的情况?

马女士认为,这跟商场的推广有关,她说自己在打车时,跟好几个出租车司机说到世纪汇,司机都不知道在哪儿,只有说清楚世纪汇周边的建筑,出租车司机才清楚。

“而且最初商场说要引进电影院,现在也没有电影院。整个商场没有形成好的商业生态,客户到这里选择性少,自然就不来了。”马女士认为世纪汇的管理还是存在一定问题。

记者也试图就推广问题采访和黄中航,对方在发给记者的说明中称,深圳世纪汇自2014年8月营业以来,公司已投入大量资源,进行大量的宣传及推广活动,在不同媒体投放广告。此外,为带动商场客流,提升商户营业额,不断地倾力举办不同类型的推广活动。

和黄中航方面还表示,公司不断积极引进不同的主题行业,力求丰富及拓宽商场的业态,以增加客流。近期已有多家新商户陆续开业及积极筹备开业中,当中包括知名运动品牌旗舰店、大型高端健身中心等。