股权和项目转让显增 中小房企倒闭潮

楼市调控新政满月，一些中小房企面临经营压力。中国证券报记者梳理上海（楼盘）联合产权交易所等五家产权交易中心的挂牌信息发现，房地产公司股权、项目转让案例明显增多，且中小房企居多。

业内人士认为，目前不少房企通过股东借款、房地产基金、存量资产证券化等方式来维持现金流稳定，随着融资渠道收紧，房企资金链面临越来越大的压力，未来不排除会出现一波中小房企倒闭潮。

中小房企“甩包袱”

中国证券报记者梳理上海联合产权交易所、北京（楼盘）产权交易所、重庆（楼盘）联合产权交易所、山东产权交易中心和广州（楼盘）产权交易中心五家产权交易所挂牌信息发现，10月房地产股权、项目挂牌案例大增，共17例，为今年以来单月高点，而今年1-10月仅为34例。

从挂牌主体来看，中小房企居多，且大多地处二三线城市，由当地国资控股，业务集中于住宅项目开发。中金标准数据总经理郝文嘉认为，每次调控都是个洗牌过程，房地产发展到现在，纯商品房项目需要的资金“硬件”越来越高，中小房企越来越难以满足要求。此轮调控收紧了房企融资途径，一些实力不济的中小开发商只能通过卖地、卖项目等方式来自救，甚至退出房地产市场。未来可能出现一波中小房企倒闭潮。

数据显示，不少房企股东选择将股权全部转让。比如，10月，山东海化房地产有限公司、北京瑞达世纪房地产开发有限公司、莱阳景丰置业有限公司、上海宝纳园置业发展有限公司等9家房企拟转让100%股权。

还有部分企业寻求合作开发、摊薄成本。比如，广州市番禺区禺城建设综合开发公司以及广州市番禺区房地产联合开发总公司都明确表示，通过公开市场方式征集合作方共同开发建设房地产项目。

易居研究院智库中心研究总监严跃进称，股权交易中心并不公布买方信息，所以收购此类股权的买方有多重可能。业内人士解释，有一定土地项目的中小房企股权更受青睐，一般会被当地的大型民营开发商收入囊中，没有土地项目而负债率较高的房企基本上无人问津，最终可能是破产。

目前，房地产行业显现强者恒强格局，大型开发商仍在不断扩大规模。比如，保利地产等龙头房企通过并购等方式获得了大量储备项目，仅上半年保利地产通过项目并购方式获取的土地资源共19个，占比53%，并且主要集中在北京、广州、南京（楼盘）等土地资源相对稀缺的地区。

此外，融创等房企通过股权并购等方式冲击一线房企行列，拟收购联想旗下的融科智地，并入股金科地产，其负债率已超100%。目前，A股上市房企的资产负债率在77%左右。

房企融资压力大

融资压力大是导致部分中小房企出局的原因之一。在目前销售回款减速、公司债发行趋紧等背景下，开发商特别是负债率较高企业的融资压力不可谓不大。

据了解，上交所拟对房地产及钢铁、煤炭过剩行业的公司债券发行审核试行分类监管，房地产企业发行公司债券募集资金的使用，不得用于购置土地。上海市规定银行贷款、信托资金、资本市场融资等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。深圳（楼盘）市明确了金融监管机构要严查企业和个人购买商品住房用地资金的来源。

“部分房企原有融资计划或暂停，融资目标难以兑现，资金链偏紧。”新城控股高级副总裁欧阳捷称，资金成本肯定会上升，特别是如果不能发行低成本的公司债，银行资金和信托资金的高利率将明显拉升财务成本。另外，销售压力增大，部分房企需要加快现金回笼，不排除部分项目降价。