恒大分拆上市控股深深房 持有其63.55%股份

作为恒大地产分拆回归A股的另一主角，深深房A(000029)10月9日晚间公告，公司以发行A股股份及支付现金的方式购买恒大地产100%股权，交易完成后，恒大系凯隆置业将成为深深房的控股股东。

深投控系深深房现任控股股东，持有其63.55%股份；恒大地产系凯隆置业全资子公司，两者均隶属中国恒大（03333.HK）旗下。

各方同时约定，在正式协议签署前，恒大地产可引入总额约300亿元的战略投资者。而根据目前的土地储备和开发情况，恒大地产未来3年（2017~2019年）预期合约销售额分别约为4500亿元、5000亿元、5500亿元，对应的扣非净利润分别约为243亿元、308亿元、337亿元。凯隆置业因此作出业绩承诺，恒大地产未来3年的累计净利润约为888亿元。

超高的业绩承诺可以看出恒大对于未来业绩的自信。根据中国恒大的公告，中国恒大今年上半年合约销售额为1417.8亿元，同比增长62.8%。若按照上半年业绩推算，恒大明年实现4500亿元销售的目标难以实现，但对比前8个月的销售业绩就可以看出信心来自哪里。今年前8个月，中国恒大合约销售额2330.6亿元，同比增长98.3%。也就是说7、8两个月时间，恒大销售近千亿，接下来的“金九银十”自然更有信心，年底或许还可期待“翘尾”行情。

但是，就在恒大宣布和深深房合作的同时，国内多个一二线城市在国庆假期期间发布房地产调控政策。而恒大在今年上半年新获取的80个项目中，一线城市投资额占比10.1%，二线城市投资额占比63.8%，此外新获取的三线城市则位于惠州、岳阳、许昌等城市中心区域。

政策主要影响的便是恒大重点布局的一二线城市，已有媒体报道，郑州、杭州等地楼市成交量急剧萎缩，卖方市场变为买方市场。全国调控一盘棋，突如其来的政策变化会对恒大未来业绩有何影响仍未可知。

恒大地产回A采用分拆的方式，资产注入完成后，凯隆置业将成为深深房大股东，凯隆置业的股东则不发生变化，仍是港股中国恒大。

这种资本运作模式，类似双汇发展和万洲国际，但范围和上市先后顺序有所不同，双汇发展在A股率先上市，主要是双汇集团在境内资产，之后双汇集团又将收购的海外资产和境内资产打包，通过VIE结构到香港上市融资一次，目的是偿还海外收购之贷款。

中国恒大目前市值700多亿港元，仅相当于万科的五分之一。如果中国恒大回归A股成功，3年880亿元的业绩承诺，将对估值贡献良多，以10倍估值计算，将可评估为2200亿元，远超目前市值。