楼市“高烧”地产信托再升温 行业内部分化风险暗藏

2016年，房地产市场持续出现“高烧”现象，并将其热度迅速向金融行业传递。伴随着今年5月份以来各地“地王”频出，部分一、二线城市的房价正以令人咋舌的程度上涨。

与此同时，沉寂许久的房地产信托，也开始在2016年的后半程发力，发行市场不断升温。业内分析人士称，随着房价急剧上行，房地产信托市场的风险也逐步累积。

楼市“高烧”地产信托再升温

作为市场“嗅觉”最为敏锐的金融机构之一，信托公司对于市场变化的反应速度不可谓不快。2016年以来，地产市场的“高烧”一场接一场，此前已经渐渐淡出市场的房地产信托也乘着这股“东风”再度升温。

来自用益信托的统计数据显示，2016年1—8月份，集合信托市场上共计发行595只房地产信托产品，发行规模达1549.16亿元；同比去年同一时期的规模1362.53亿元，涨幅达13.70%。

而来自国投泰康信托研究发展部的一份报告则显示，2016年以来，集合房地产信托的发行规模和占比都呈显著的上升趋势。集合类房地产信托从一季度单月百亿元的发行规模。

逐步上升至8月份的167亿元，集合房地产信托的发行占比从年初的不到10%逐步提升到8月份的17%。房地产业务已成为一些信托公司拉动今年盈利增长的首要业务。

事实上，房地产信托的升温与房地产行业的火爆程度成正相关。据记者跟踪了解，与以往较长时期处于资金信托投资领域最末位的排行不同，今年5月的最后两周，从资金投向上看，这段时期成立的集合信托产品中，房地产领域的投资正开始渐渐从低位回升。

房地产领域的融资规模也从最末位的排名渐渐升至第二或第三位。而彼时，也是各地开始频繁爆出“地王”，地产价格快速上涨的时期。

值得关注的是，来自国投泰康信托的研究还显示，由于2016年以来大型房地产企业的低成本融资渠道通畅，信托公司此轮房地产业务的扩张过程中，交易对手以大中型民营房地产公司为主。国投泰康信托的研究统计显示，截至今年8月1日，房地产企业发债7588亿元，同比上涨292%。

此外，2016年上半年上市房企的银行贷款规模较去年同期亦大幅增长158%。因此，信托公司的房地产交易对手以未能通过发债、银行贷款满足需求的民营房地产企业为主，项目区位集中在以杭州、南京、郑州、南昌为代表的人口密集、房价涨幅较快的二线省会级城市。

策略不同行业内部现分化

虽然从总体上看，集合房地产信托产品的发行重现上升势头，但此次信托业在房地产业务的扩张却并非行业的普遍行为。

国投泰康信托研究发展部的报告指出：“当前发行房地产信托较多的公司，主要集中在市场嗅觉敏锐、且原先以房地产业务为主的信托公司。个别信托公司上半年成立的房地产信托规模占其全部集合信托规模的近50%。”