聚焦土地拍卖热潮下半场 资本潮头涌向中西部（2）

今年年初，随着上海、深圳遭遇政策等严厉打压，南京、苏州、合肥、厦门等东部二线城市接棒，无论房价和地价，都上涨迅速。这四个城市被业界定义为“强二线”，除苏州未纳入统计外，在国家统计局的70大中城市房价数据中，南京、合肥、厦门的新房价格环比涨幅已连续5个月占据前三（今年3月-7月）。

中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示，这些城市之所以集中产生高价地，一方面是由于北京等一线城市缩小了供地规模；另一方面则由于东部“强二线城市”的去化周期偏小，整体市场处于严重的供不应求状态。

事实上，从今年5月开始，商品房交易已明显降温。统计局数据显示，到今年7月，商品房销售额和销售面积增速已降至今年以来新低。但土地市场丝毫没有冷却，且今年下半年，随着南京、厦门等地强化政策打压，这种浪潮正在向热点城市的周边区域，以及中西部二线城市蔓延。

比如福州在今年8月11日诞生一宗高价地，得主为阳光城，单价达到4.5万元/平方米，高出福州当前最贵的豪宅售价。

8月19日，成都龙泉驿诞生区域高价地，楼面价6562元/平方米，溢价率150%。8月24日，山西省人民医院击败万科，获取太原一块高价地。地块楼面价为8075.51元/平方米，溢价率48%。

尽管如此，一线城市和“强二线城市”也并不平静。在上海浦东诞生一宗单价达14万元的高价地之后，8月26日，广州黄埔区一宗地块以27274元/平方米的价格竞出，创该区域新高。同日，厦门集美、同安、翔安的区域楼面价全部被刷新。

根据中原地产统计，截至8月25日，今年全国共诞生208宗溢价率超过50%的地块，分布在25个城市，全部为一二线城市或者辐射区。其中，苏州诞生28宗，数量最多；上海、南京、合肥、杭州均诞生20宗以上；天津、武汉、佛山、郑州也较集中。

风险不断累积

对于这种情形，张大伟指出，根本原因在于“资金潮下的资产荒”。一方面，资金成本低，加之房企销售业绩向好，使企业的资金状况较为充裕；另一方面，实体经济不振，房地产的资产价值更加凸显。

除价格高、诞生密集外，还有两个特征值得警惕。“以前都是国企拿高价地，最近都变成了民企。”某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，总体来说，国企的资金实力强于民企，其拿地行为也往往带有国有资产保值性质，具有一定个案性质。民企的行为则往往代表了整个市场的判断，具有普遍参考价值。

这种说法不无道理。今年年初曾频繁拿地的信达、葛洲坝等央企，近期动作已明显放缓。而包括上海新晋高价地得主融信在内，民企已成为土地市场主角。

另一个特征在于其他资金的进入。下半年以来，前海人寿、中英人寿等保险资金都有独立拿地的记录，还有一些产业资本以联合拿地的形式进入房地产市场。

最引人瞩目的当属太原高价地得主山西省人民医院。据《山西晚报》报道，山西省人民医院竞买该地块的资金都为自筹资金。而该宗土地的性质为住宅、商业，并非医疗用地。

业内人士普遍表示，这种情况反映出，房地产对其他产业的吸附能力越来越强，尤其是实体产业。该现象值得警惕。上海于近期暂停了四块土地出让，并传出将实施更严厉调控的“风声”。但在张大伟看来，此举只能将拿地浪潮引向其他区域。

在“资产荒”局面未能改善的前提下，高价地风险只能不断累积。张大伟表示，对于一二线城市来说，未来一年房价上涨不超过50%，拿下高价地的企业都将面临入市难题。未来三年，如果周围房价上涨不超过100%，这些地块都将面临巨大的资金压力与入市难度。