“资产荒”流向房地产市场 为“去库存”埋下隐患（2）

5月末，规模以上工业企业主营业务收入同比仅增长2.9%，但营业外净收入迅猛增长，3月高达68.3%，4、5月分别为56.2%和19.7%，虽有所回落，但仍远高于主营业务收入增速。在非主营业务中，房地产是主要投资标的，其开发贷款余额增速从去年三季度起加快，今年上半年高达24.01%，这样的增长轨迹，恰与“资产荒”形成的时点和持续区间相匹配。

与此同时，购房贷款增速在上半年增长至30.98%，为2011年以来最高。而同期的工业和服务业中长期贷款余额同比增速分别仅为2.99%和11.06%。由此可见，非金融企业将大量的信贷资金投放到了房地产开发或理财业务当中，这也进一步说明在“资产荒”的局面之下，非金融企业纷纷选择了投资房地产以期获取较高的比较收益。

新增贷款流向房地产投资，将形成两个抑制“去库存”的桎梏：一是推高了房地产交易价格；二是导致了“去库存”的结构性扭曲。先看房地产交易价格，上半年，无论新建商品房还是二手房价格，70个大中城市普遍出现了连续上涨的态势。与此同时，全国商品房销售面积从去年6月开始“止降转升”，并在进入今年后快速上涨，6月末累计同比增速高达27.93%。房地产销售价格和销售数量同步快速增长，一方面说明房地产投资品属性又开始凸显，另一方面说明在有效需求的不断放大背后存在投机性购房的“羊群效应”。

信贷大增流向房地产市场，或许只是营造出了“去库存”的短时期假象，长期可能为“去库存”埋下隐患。看商品房待售规模，今年1月待售面积为7.39亿平方米，6月末下降为7.14亿平方米，月均下降0.7个百分点。

若以竣工面积和销售面积的比值来简单衡量库存率，我们发现，“库存率”确实在今年开始下降的，尤以中部地区最为显著，库存率从年初的1.18降至6月底的0.58。究其原因，是中部地区集中了大量二线城市，企业掌握的“活化”资金受限于一线城市在今年3月出台的不同力度的购房约束性政策(如社保年限、贷款规模等)，转而投向了政策环境较为宽松的中部二线城市，致使该地区房价高企，需求在价格上行预期引导下被放大，该地区库存率因此大幅下降。相对于中部地区，东部和西部地区的库存率也在下降，但幅度要缓慢一些。这么看来，此轮信贷大增，确实在短期内达到了有效“去库存”的目的。

但在短期繁荣的背后，我们还应观察到另一种隐患，那就是供给端的商品房新增量同期也在大增。无论是全国层面还是地区层面，商品房新开工面积2015年均处于负增长区间(其中全国同比增速为-15.98%，东部为-17.7%，中部为-12.56%，西部为-16.14%)，但进入今年，全国、东部和中部地区新开工面积便开始“由负转正”，其中全国由2015年12月的-14.00%转为今年1月的13.66%，东部由-16.41%转变为18.80%，中部由-10.77%转变为19.55%，西部地区虽然还在下降，但降幅开始缩小，由-13.08%缩小至-3.04%。此后，东部、中部和西部均保持了不断上升的势头，其中东部上涨最快，月均同比增速达22.09%，东部次之，为21.52%，西部为3.04%。

足见，在“资产荒”背景下的信贷大增，虽然有利于短期“去库存”，但会在长期积攒新的“库存”。需要注意的是，西部地区新建量增速在一季度过后也开始上涨，而该地区相对于东中部来说，去库存难度本来就比较大，新建量增加无异于“雪上加霜”，投入的信贷资金可能会在未来形成大量不良贷款，这理该引起监管部门的高度关注。