“地王”潮持续蔓延 房企如何承受成本之重（2）

房企如何承受成本之重？

“地王”频现从另一个侧面也反映出，房企投资资金更加充裕，未来竞争将越来越激烈。

中原地产研究部统计数据显示，6月前三天，20大标杆房企拿地金额合计高达244.65亿，在5月单月拿地突破531亿的基础上，本月继续维持高位。包括首开、金茂、龙湖等房企均积极拿地，今年年内20大标杆房企拿地金额已突破2372亿元。

房企“孤注一掷”的高投资能否换回高收益，还要取决于市场走向。

“目前拿地的房企基本是国企性质，这与此类企业近期财务层面可利用资金较多有关系”，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受记者采访时表示，相比别的投资领域，房地产市场的投资依然被看好。

严跃进称，对于高价拿地的企业，近期关注焦点在于如何对项目进行解套，即如何防范后续市场降温带来的产品定价困难的问题；同时此类房企在后续市场上也会遇到一些营销困难，项目会采取多期销售的模式，即分三期开盘：第一期价格略低，实现土地成本回收的效果；第二期价格略高，实现部分盈利；第三期快速涨价，追赶高盈利。

中原地产首席分析师张大伟看来，房企拼抢“地王”开始从国企蔓延到民企，预计2016年的土地竞争会越来越激烈，企业运营难度也随之加大。“按照目前地价超过房价的趋势，未来两年房价上涨100%以上，这些地王才能入市”。

地王未来会否推涨房价？

事实上，热点城市“地王”频现的情况已经成为当下热门话题，“高价成交”意味着日后的“高价入市”。对于“去库存”压力减弱、房价快速上涨的部分二线城市来说，或将引发一系列连锁反应。

中原地产研究部报告指出，二线城市已经成为此轮“地王潮”的绝对主力。在今年5月31日前出现的105宗总价“地王”里，二线城市占比达74%，其中南京就拥有16宗总价“地王”。

“楼面价超过房价已成为常态，虽然‘地王’不完全代表未来市场售价，但如此多的集中出现，未来房价很难不受影响”，张大伟直言，特别是现下房价快速攀升的南京、合肥、厦门、苏州，已成为“地王”最密集的二线城市。“如果没有约束性政策，房价未来很可能会呈现爆发式上涨”。

基于“地王”大量涌现对楼市的影响，CRIC克而瑞研究表达了同样的担忧，“这可能直接导致部分城市出台‘限购’政策”。

事实上，为抑制“地王”蔓延，已有地方政府出台了“土地限价”举措。5月27日，南京市委宣传部通过其官方微博发布消息称，南京市政府出台土地新政，实行土地出让最高限价办法，对报价超过限价的终止土地出让。南京也成苏州之后全国第二个实行“土地限价”的城市。

热门地块楼盘全面高端化？

从上述土地市场成交的地块来看，“地王”不再集中出现在城市中心区域，像北京、上海近期拍出的“地王”均是此前主要解决刚需的区域。

记者发现，北京地区6月2日拍出的三个地块分别位于中关村环保科技园、顺义区后沙峪镇、延庆新城，从地理位置上看均处于六环以外，而根据拍价，房企要想回本盈利，未来预期售价都要在6万元以上，就现在该区域的新房均价来看，已属于高端豪华住宅价位。

“未来豪宅化难以避免。”张大伟直言，新上市的商品房定价未来会出现高端化趋势，而很多过去认为是非豪宅的区域将会供应大量豪宅项目，对市场定价有明显影响。