新房成交量连续五周下滑 深圳楼市拐点将至？

限购限贷升级、评估价上调，密集出台的调控政策给疯狂的深圳楼市泼了几盆冷水。

深圳规划和国土资源委员会（下称“深圳规土委”）的数据显示，3月28日~4月3日，深圳一手住宅成交652套，成交面积为约7.05万平方米，分别环比下滑16%和15.7%。这已经是深圳新房成交面积连续第五周下滑，与春节前的周成交量相比，接近腰斩。

深圳中原研究中心认为，前期上涨幅度较大的深圳市场将会逐渐进入调整阶段，特别是在政府调控与价格双面压力下，未来市场有可能面临转折点。

事实上，早在“3·25新政”出台之前，市场已做出反应。春节过后，有关深圳将调控楼市的传言满天飞，深圳官方的多次公开表态则加重了楼市调控的市场预期，最直接的反应便是3月的一手成交量下滑。

深圳规土委的数据显示，深圳3月的一手住宅成交4461套，环比下降17.5%，成交面积为46.48万平方米，环比下降17%。

此外，受评估价将在4月1日上调的政策影响，购房者集中在3月过户，以减少交易成本。深圳规土委的数据显示，深圳3月二手住宅成交18706套，环比大幅上升120%，成交面积约为160万，环比大幅上升136%，创历史新高。

根据深圳中原研究中心的监测，在3月的最后一周，深圳二手房过户量井喷，最后两天日均过户超过1000套。

“春节后市场一直比较冷淡，客户观望情绪浓厚，特别是‘3·25新政’之后，新房的成交量明显下滑，在提高购房门槛和打击投资客的情况下，未来一段时间内新房成交量将会持续低位。”深圳中原研究中心判断。

按照过往经验，成交量持续下滑一段时间后，房价将出现一定波动。目前，深圳的二手房报价已经开始松动。

“现在南山和宝安片区的大户型房源报价普遍下调10%，成交价回到1月份的水平。总价超过500万元以上的房源，流通性持续减弱。”家家顺深圳公司的经纪人任先生告诉《第一财经日报》记者。

流通性减弱，意味着房子更难卖了。春节过后，深圳部分片区的大户型、高总价房源降价明显，但成交乏力。就连流通性较好的小户型、低总价房源也受到一定影响。

《第一财经日报》记者近日走访二手房市场发现，罗湖片区150万元以内的单身公寓此前走俏市场，过去一年的房价涨幅普遍超60%。调控政策出台后，购房者的观望情绪加重。

罗湖某小户型业主对于近日频繁造访的看房客表示很烦恼，看房的人增加了，但实际有购房意愿的人没几个。

根据深圳中原研究中心的监测，二手房业主仍在下调报价，3月28日~4月3日，深圳中原报价指数为32.51%，较此前一周下跌5.6个百分点。

随着放盘价格的持续回落，成交量较新政前的明显下滑，越来越多的中介从业人员看空后市。3月28日~4月3日，深圳中原经理指数为47.10%，较上周下降3.46个百分点，其中53%的经理人看平后市，看跌经理人占比26.3%，环比增加3.86个百分点。

市场嗅觉最为敏锐的一手房开发商，在入市时间和价格上也做出了相应调整。

3月31日，深圳控股副总裁董方对包括《第一财经日报》在内的媒体表示：“3月25日政策出台后，我们观察到深圳有四个项目开盘，成交率下滑到六七成，低于此前的日光或八九成，成交价格比原来预计的价格下降了5%~8%。”

董方认为，此次调控政策的出台，能适当抑制楼市的投机炒作，对中长期健康发展是好事情。不过，他坚定地看好深圳楼市，“此前深圳共出台过五次楼市调控政策，政策消化期仅需2~5个月。此次调控政策相对温和，相信只需要2~5个月，就能恢复量价齐升的局面”。

董方的心态在一定程度上反映了部分开发商的立场。从供应端来看，自2月以来深圳只有四个项目获得预售，异常冷清。这或许意味着部分开发商也持观望态度，希望能尽量避开市场波动期。

对于近期准备开盘的开发商来说，适当的价格下调才能对冲购房者的观望情绪。

《第一财经日报》记者多方采访获得的较为一致的观点是，深圳楼市短期小拐点已至，成交量将大幅下跌，房价稳中有降。