农民工市民化是消化住宅库存关键 建立分担机制

2016年社会经济发展主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务（“三去一降一补”），中国证券报今起独家刊发国家信息中心宏观经济形势课题组关于“三去一降一补”的系列报告文章。对于社会普遍关注的房地产去库存，报告提出，农民工市民化是消化住宅库存的关键环节和成败所在。此外，报告认为，企业生产成本高企使得“投资拉动型”和“出口导向型”发展模式难以为继，建议进一步简政放权，加大财税、社保、金融体制改革步伐。

报告指出，2015年末我国商品房待售面积为7.2亿平方米，考虑待售期房库存后，广义房地产库存面积为32.3亿平方米，去化周期长达30.2个月，商品房增量空置率高达46%，这些都反映出我国房地产市场正处在高库存状态。

报告提出，农民工市民化是消化住宅库存的关键环节和成败所在。假设农民工市民化进程加快，原住租赁住房和单位宿舍的农民工逐步实现自购房并落户，如果每年将自购房比例提高5个百分点，则有841万农民工实现在城镇购房。按照2个农民工组成一个家庭并育有一个孩子，以及农民工人均居住面积30平方米计算，将新增3.78亿平方米左右的住房需求。假设新房交易占70%的比例，则有2.65亿平方米的新房需求，相当于2015年住宅销售面积（11.24亿平方米）的23.6%，潜力巨大。

报告建议，按照“谁投资谁负责”的市场经济原则，建立由房地产开发商、政府、购房者共同承担“库存消化成本”的分担机制，加快深化户籍和住房制度改革，强化消费和供给端引导，扩大有效需求，分流转化部分供给。加强土地供应管控，引导降低商品住房价格，用好用足住房公积金，加快住房保障方式转变，推动发展住房租赁市场，推动房地产企业转型升级，强化房地产市场监管。

简政放权激发市场活力

报告比较了中国与几大经济体制造业成本指出，交易成本、税费、人工、土地、资金、能源、物流和汇率等企业生产成本都高于美日欧等发达经济体，使得中国以比较优势和后发优势为主的“投资拉动型”和“出口导向型”发展模式难以为继。

制造业高成本主要由六方面因素造成。第一，政府职能转变不到位致使制度性交易成本偏高。第二，劳动力供求变化及社保分担机制不健全导致用工成本快速上升。第三，宏观税负较高加大企业税收负担。第四，金融体制不完善导致企业融资成本居高不下。第五，能源价格形成机制不顺使企业用能成本过高。第六，市场分割及物流管理不善导致流通费用高昂。

报告认为，降低制造业生产成本，减轻企业负担，激发微观市场活力成为当前经济工作的重要内容。建议应进一步简政放权，加大财税、社保、金融体制改革步伐，理顺能源价格形成机制，并加快推进物流行业整合与道路通行机制改革。