多层次布局房地产 险资运用迎来更大空间（3）

海外不动产料成增量阵地

在保险资金大类资产配置中，海外投资正成为房地产投资新的增量阵地。世邦魏理仕1月21日发布的《2016年中国房地产市场展望》认为，机构投资者正在成为中国境内房地产投资的主流，其中写字楼交易将进一步上升。而包括保险资金在内的机构投资者以及投资基金渐成市场主流，份额超过了市场的一半，是市场中的主要参与者。

《展望》认为，对于境内房地产投资而言，中国经济走势放缓部分程度影响到了投资者在市场上的活动表现，同时由于美元的加息预期与人民币降息、贬值预期的叠加存在，市场资金对于国内物业的投资逐渐偏于谨慎。

但在境外房地产投资方面，情况正好相反。去年8月，人民币进入宽幅震荡，扭转了多年以来单边上升的预期，这使得进行海外另类投资、分散资产组合的预期收益与风险防范效果愈加明显。以保险资金为代表的国内机构投资者投资海外地产方式已不限于门户城市的商业地产，同时也在尝试通过股权合作等模式介入包括物流设施等其他房产类型以及以资产包形式出现的房产投资标的。

世邦魏理仕认为，中国机构投资者目前以主权基金（包括中投、外管局）为先导，预计未来将有更多大型机构参与到市场中，包括社保、养老基金等。目前保险市场集中度高，可用于配置投资房地产的资金体量也不容小觑，保险机构兼顾市场机会及风险，投资呈现更大的多元化，而从目前的趋势来看，预计明年的境外投资水平仍将维持高速增长。

仲量联行的研究报告显示，中国的海外房地产投资主体趋于多元化，保险公司成为重要的新生力量。相较以往的试水，“险资出海”已逐渐步入快速发展阶段。从长期而言，按照现在的发展趋势与节奏，中国险资在境外的房地产直接投资有望达到2400亿美元。

戴德梁行资本市场研究人士认为，目前，中国保险业五家最大的公司投资在房地产的资金仍为数不多，近年来的投资增加一方面是由于监管层放宽了境外投资的限制，令实力较强的保险公司加速海外购置物业的步伐，另一方面则是由于内地保险业资产管理规模值亦见增长。

据戴德梁行预计，未来五年间，中国保险业的海外房地产投资规模将会从目前的水平上升至接近总资产值的5%，相当于新增730亿美元。随着投资资金占比及资产管理规模增加，预期投放于房地产的险资将会大幅增长，到2024年，将再有750亿美元的资金用于购置房地产，届时，中国险企所持有的房地产物业总值将达到1540亿美元。