田明：增加美国市场投入 朗诗欲做中国铁狮门突围
12月18日，朗诗绿色地产（00106.HK，下称“朗诗”）公布了前十一月的整体业绩。公司销售数据显示，累计签约销售额为110.71亿元，签约建筑面积93.4999万平方米，11月单月的签约销售额约15.72亿元，对应签约建筑面积13.0253万平方米。
除了较好的销售数字之外，本月初朗诗也宣布与控股股东朗诗集团达成两项收购协议，分别收购美国业务板块及建筑设计公司。朗诗董事长田明在接受记者专访时表示，中美是房地产行业最重要的两个地区，未来朗诗也将大力开展美国市场业务。对于中国房地产行业的现状，田明认为除一线、强二线城市之外地区的库存压力极大。而朗诗也希望在变革中找寻自己新的增长点，向铁狮门看齐。
增加美国市场投入
在本月初的这份收购协议中，朗诗分别以总价8.71亿港元和2363万港元拿下了朗诗集团在美的板块及设计公司。朗诗集团的下一步还可能将物业管理、装饰及房地产金融等其他绿色地产配套业务转移、整合至该公司，为朗诗上市公司创造新的盈利增长点，实现国际化、多样化及绿色服务一体化的目标。
按照公司规划，今后朗诗希望美国市场的资产可占朗诗总资产的15%~20%，“世界上有三个市场，中国、美国和其他地区。未来的房地产演变，主要是中国及美国两地市场的演变。从大概率看，美国的房地产市场会维持相当一段时间发展。而中国的地产行业则会经历调整。我的预判是，以后（各家房地产企业）可能会在美国有更多的投资。”朗诗会把精力放在一些有华裔比例、学区优势的地段上。除美国外，欧洲、英国和澳大利亚等的总需求依然不足，有些人会说澳大利亚是一个很好的投资地。不过它们的客户与需求在哪里？一段时间后，大家很快发现澳大利亚的投资显得有些过剩。
田明说，朗诗的优势在于美国采用本土团队、本土资源。公司会结合不同区域的气候特征来开发绿色建筑项目。而包括房地产前期、法律及管理层等，都是本土体系，“当地美国合作伙伴在于我们交往了一段时间后也会发现，朗诗并不是中国的，更像有着美国风格的公司。”
美国的东西部市场差别其实较大：西部加州地区的房地产需求集中于近郊，别墅为主；东部的波士顿、纽约等抢手资源在市区，高层也会多一些。朗诗的在美建设地产项目优势中，除团队之外还有较低的融资成本、质量不错的客户群及中国资本行业的支持。而“2013年”入美的这一时间点，似乎也选的不错，“美国经济在复苏，洛杉矶、波士顿等的复苏情况较为理想。”朗诗在美的一位管理层评价道。
房地产去库存时间会较长
田明也说，目前放眼中国房地产市场可以看到，调整仍在进行中，“房地产行业不是不能做，而是过去的以纯住宅为主、快进快出的主流开发模式遇到了挑战。供给端产生了过剩，就需要压缩产能及去库存。朗诗已开始转变，除了住宅之外，我们也在收购，也在做一些非公开市场，获得一些传统项目。而已有的土地资源，包括养老、写字楼、租赁型公寓、旧楼改造都是未来要大力做的，这是一个重要转变。我们在香港参与地产行业的想法也几乎一致，香港地产界也需要这种重新创造价值的公司，这是我们的选项之一。”
在朗诗未来的战略版图中，其上海、深圳等一线市场、强二线市场也将继续开发。“其实我们正在看到的情况是，国内房地产的两极分化在加深。一线与强二线城市的楼盘卖得不错，其他的弱二线城市及几乎所有的三四线城市库存量都不小，供求关系并不平衡。”对此，田明提醒道，目前部分城市的繁荣景象也不一定能持续，“由于三四线等库存压力比较大的城市无法再去操作，所以更多的开发商将目光集中在了一线和强二线城市，这里的土地成为了抢手货，而市场不错也会带动较好的房屋销售量，导致地价越来越贵。以前我们说过这样一个比喻：地价加上3000元人民币就等于房价。而现在房价与地价都已经持平了，甚至有些地区的房价加上3000元等于地价这类情况都出现了。”
田明分析，这类现象是否可以持续，还是需要观察。供应端一旦产能过剩、即便是需求端在增长，但也未必赶得上供应端，所以很多城市的供求关系在恶化，库存压力也会越来越大。尽管有部分大城市卖的不错，但供给端增长的还是要比需求端快一些。
“这个问题的核心在于厂商是否可以将成本转移给客户。如果可以把这些成本转嫁下去，那么游戏还可持续。但现在出现这样一种情况，消费者的买房能力提升速度并不如供应端快，在很多城市我们无法把成本的上升继续转移给客户。这意味着什么？拿下高价地的企业将会受损，这是今后的一大趋势。开发企业这时会怎么办呢？举个例子，有一种饥不择食的鲸鲨，它为了追逐食物就冲向了海滩。其结局是，虽然食物被抓住了，自己也搁浅在沙滩上了。”
这样的特殊时期，朗诗也希望通过更多的转型能够长远、健康地活下去。“以后我们所关心的是，朗诗做投资的项目、双方股权相等的联营项目、公司小股份操盘销售的朗诗地产项目，上述这些产品及项目都被称之为朗诗出品。朗诗作为一个专业开发商变为服务商，承接投资方的项目，从市场定位，工程，设计，交付，都是我们做。”田明指出，朗诗推出的绿色建筑项目，较周边竞品有较强的溢价能力，销售速度更快，而且房屋交付后二手房的租金也大幅高于周边竞品。
这种商业模式使得朗诗脱离了资源的约束，可以更好地掌握、发挥自己的优势，从而减少风险。他本人更推崇铁狮门的公司理念及战略方向。“我们不能只有传统的住宅开发，要有物业的增值、实现可持续发展，同时也要有新的板块。”