观察 正文
热搜:
  • 此专题下没有文章
  • 田明:增加美国市场投入 朗诗欲做中国铁狮门突围

    12月18日,朗诗绿色地产(00106.HK,下称“朗诗”)公布了前十一月的整体业绩。公司销售数据显示,累计签约销售额为110.71亿元,签约建筑面积93.4999万平方米,11月单月的签约销售额约15.72亿元,对应签约建筑面积13.0253万平方米。

    朗诗做中国铁狮门突围
    朗诗做中国铁狮门突围

    除了较好的销售数字之外,本月初朗诗也宣布与控股股东朗诗集团达成两项收购协议,分别收购美国业务板块及建筑设计公司。朗诗董事长田明在接受记者专访时表示,中美是房地产行业最重要的两个地区,未来朗诗也将大力开展美国市场业务。对于中国房地产行业的现状,田明认为除一线、强二线城市之外地区的库存压力极大。而朗诗也希望在变革中找寻自己新的增长点,向铁狮门看齐。

    增加美国市场投入

    在本月初的这份收购协议中,朗诗分别以总价8.71亿港元和2363万港元拿下了朗诗集团在美的板块及设计公司。朗诗集团的下一步还可能将物业管理、装饰及房地产金融等其他绿色地产配套业务转移、整合至该公司,为朗诗上市公司创造新的盈利增长点,实现国际化、多样化及绿色服务一体化的目标。

    按照公司规划,今后朗诗希望美国市场的资产可占朗诗总资产的15%~20%,“世界上有三个市场,中国、美国和其他地区。未来的房地产演变,主要是中国及美国两地市场的演变。从大概率看,美国的房地产市场会维持相当一段时间发展。而中国的地产行业则会经历调整。我的预判是,以后(各家房地产企业)可能会在美国有更多的投资。”朗诗会把精力放在一些有华裔比例、学区优势的地段上。除美国外,欧洲、英国和澳大利亚等的总需求依然不足,有些人会说澳大利亚是一个很好的投资地。不过它们的客户与需求在哪里?一段时间后,大家很快发现澳大利亚的投资显得有些过剩。

    田明说,朗诗的优势在于美国采用本土团队、本土资源。公司会结合不同区域的气候特征来开发绿色建筑项目。而包括房地产前期、法律及管理层等,都是本土体系,“当地美国合作伙伴在于我们交往了一段时间后也会发现,朗诗并不是中国的,更像有着美国风格的公司。”

    美国的东西部市场差别其实较大:西部加州地区的房地产需求集中于近郊,别墅为主;东部的波士顿、纽约等抢手资源在市区,高层也会多一些。朗诗的在美建设地产项目优势中,除团队之外还有较低的融资成本、质量不错的客户群及中国资本行业的支持。而“2013年”入美的这一时间点,似乎也选的不错,“美国经济在复苏,洛杉矶、波士顿等的复苏情况较为理想。”朗诗在美的一位管理层评价道。

    房地产去库存时间会较长

    田明也说,目前放眼中国房地产市场可以看到,调整仍在进行中,“房地产行业不是不能做,而是过去的以纯住宅为主、快进快出的主流开发模式遇到了挑战。供给端产生了过剩,就需要压缩产能及去库存。朗诗已开始转变,除了住宅之外,我们也在收购,也在做一些非公开市场,获得一些传统项目。而已有的土地资源,包括养老、写字楼、租赁型公寓、旧楼改造都是未来要大力做的,这是一个重要转变。我们在香港参与地产行业的想法也几乎一致,香港地产界也需要这种重新创造价值的公司,这是我们的选项之一。”

    在朗诗未来的战略版图中,其上海、深圳等一线市场、强二线市场也将继续开发。“其实我们正在看到的情况是,国内房地产的两极分化在加深。一线与强二线城市的楼盘卖得不错,其他的弱二线城市及几乎所有的三四线城市库存量都不小,供求关系并不平衡。”对此,田明提醒道,目前部分城市的繁荣景象也不一定能持续,“由于三四线等库存压力比较大的城市无法再去操作,所以更多的开发商将目光集中在了一线和强二线城市,这里的土地成为了抢手货,而市场不错也会带动较好的房屋销售量,导致地价越来越贵。以前我们说过这样一个比喻:地价加上3000元人民币就等于房价。而现在房价与地价都已经持平了,甚至有些地区的房价加上3000元等于地价这类情况都出现了。”

    田明分析,这类现象是否可以持续,还是需要观察。供应端一旦产能过剩、即便是需求端在增长,但也未必赶得上供应端,所以很多城市的供求关系在恶化,库存压力也会越来越大。尽管有部分大城市卖的不错,但供给端增长的还是要比需求端快一些。

    “这个问题的核心在于厂商是否可以将成本转移给客户。如果可以把这些成本转嫁下去,那么游戏还可持续。但现在出现这样一种情况,消费者的买房能力提升速度并不如供应端快,在很多城市我们无法把成本的上升继续转移给客户。这意味着什么?拿下高价地的企业将会受损,这是今后的一大趋势。开发企业这时会怎么办呢?举个例子,有一种饥不择食的鲸鲨,它为了追逐食物就冲向了海滩。其结局是,虽然食物被抓住了,自己也搁浅在沙滩上了。”

    这样的特殊时期,朗诗也希望通过更多的转型能够长远、健康地活下去。“以后我们所关心的是,朗诗做投资的项目、双方股权相等的联营项目、公司小股份操盘销售的朗诗地产项目,上述这些产品及项目都被称之为朗诗出品。朗诗作为一个专业开发商变为服务商,承接投资方的项目,从市场定位,工程,设计,交付,都是我们做。”田明指出,朗诗推出的绿色建筑项目,较周边竞品有较强的溢价能力,销售速度更快,而且房屋交付后二手房的租金也大幅高于周边竞品。

    这种商业模式使得朗诗脱离了资源的约束,可以更好地掌握、发挥自己的优势,从而减少风险。他本人更推崇铁狮门的公司理念及战略方向。“我们不能只有传统的住宅开发,要有物业的增值、实现可持续发展,同时也要有新的板块。”