养老地产高速发展 行业遭遇尴尬（2）

尽管投资开发建设养老产业园的企业，大多打出尝试多元转型打造全产业链养老的旗号，但受制于制度缺失及配套难题而备感迷茫，不少项目也最终走向“圈地卖房”的传统房地产开发模式，养老俨然成了拿地、卖房、营销的幌子。

较早试点养老地产业务的万科，也同样遭遇现实困惑。上海万科副总经理许青川对媒体表示，“目前国内养老地产还面临的一个问题是，我们客户未富先老，就算能够承受养老服务的客户，也有很多不愿意多花销进行养老。”

“由于房地产业的发展是资产和金融的重度融合过程，中国养老产业在与地产业结合过程中也过度强调盈利点，却往往忽视了社会需求，从而导致一些养老项目和产品无法适应老年人的生活实际，而只是关注如何为公司创造利润。”有分析人士称。

记者采访了解到，一些居住在“养老社区”的老人对自己居住的环境并不满意。有市民告诉《国际金融报》记者，一些养老社区的设施服务并不是特别健全，和一般的小区区别不大，无法满足老人们的多元化需求。

在英国房地产商人James看来，中国目前大多数的养老地产项目还只是借着养老地产的名号，实际仍是在做房地产开发项目。“我看过一些项目，他们并没有切实考虑到老人的居住需求，有的老人社区甚至居住的是青壮年，只有很少一部分的老人。中国的的养老地产仍处于起步阶段，未来还需要继续探索。”

而对于国内养老地产本身来说，最致命的问题是盈利模式依旧不明确。一位房地产相关人士对《国际金融报》记者透露，目前有些养老项目的经营已陷入困境，但是开发商依旧不愿意撤出。“原因很简单，他们认为未来养老地产总归会获利，如果现在撤出，那就真的是血本无归了”。

“养老地产为何发展得如此磕磕绊绊，不是因为我们起步晚了（国内从十年前就开始发展养老地产），而是因为国内的养老地产至今都没有形成一种成熟或者完整的商业模式。”李家云称。

在业内人士看来，众房企进入养老地产，大家都是摸着石头过河。做养老地产的企业都想着把养老地产项目探索出某种盈利模式，打响品牌形成规模效应，但是目前的现实却是，成功的标杆企业非常稀少。

普华永道房地产国际专家高思品认为，很多开发商盈利艰难主要与三方面因素有关：一是目前企业投资养老地产项目的时间还不长，还处于探索阶段；二是消费者的接受度还不够高，很多消费者宁愿花更多的钱买房也不愿花钱买养老社区的服务；三是土地价格高昂，投资成本高。“随着未来房地产投资的企稳，这些问题会得到改善。”高思品表示。

未来咋办

养老地产的未来发展方向可能就是嵌入式的，通过为社区做到有足够的养老配套，并提供长期专业化的养老服务，是下一步实践的方向，但这一模式能否进行复制，目前仍未有明确答案

毋庸置疑的是，养老地产确实具有广阔的前景。因此，怎样才能让养老地产不再“步入歧途”是业内值得探索研究的话题。

“做养老地产，如果急功近利，强求利润是显然走不通的。”在韩云溪看来，做养老地产一定要走心，“这是个很特别的产业，它虽然依托于地产，但是却又是一个很有人情味的服务业，如何将这两者更好地结合，并且做到从中能够获取一定的利润，是投资者需要揣摩的”。

青岛天和汇智投资咨询有限公司总经理王建军在接受媒体采访时也指出，开发养老地产不应该忽视和反对为公司创造财富和利润，但是如果养老地产离开了自己的服务对象，离开了社会需求，将来养老产业就会缺少生命力，也难以可持续盈利。

在王建军看来，养老产业首先要考虑到这是一项社会事业，如果以社会事业的角度切入的话，经过一段时间的探索，可能也更有希望找到养老地产的盈利模式。

James认为，养老地产最重要的还是养老服务。“也就是说，必须满足以老人多元化的需求为项目建设的前提。在考虑基础生活服务以外，还要考虑如何满足老人精神层面的需求，这才是真正的养老产业”。

当然，服务是一个需要长期坚持和不断升级的产业。在多位业内人士看来，中国养老产业才刚刚起步，服务质量的提升还有很大的空间，且需要一段时间去摸索和投入。

在李家云看来，目前的养老地产显然还需要国家的政策扶持。“对于房企开发养老地产，应该在拿地、税收、贷款等方面享受到政策优惠作为鼓励。因为养老地产实现盈利确实要比出售商品住宅、经营金融商业要困难得多。如果要让企业放心地去做养老地产，政府的态度也要明确起来”。

在开发养老地产的过程中，企业、专家也在尝试探索新的发展方向。克而瑞信息集团养老养生发展中心项目总监高淑萍建议，房企可以在自己开发养老地产项目的基础之上，建立O2O养老服务平台，为本小区以及周边小区老人提供上门服务。通过延伸养老服务链条，找到新的盈利点，形成规模效应，才能在激烈的市场竞争中赢得一席之地。

有房地产业内人士分析认为，考虑到中国老年人的消费水平，以及更多想和子女在一起的心理需求，中国的养老地产更可能向居家养老方向发展，投资者可选择为现有住宅提供适老化改造及养老服务，而非新建更多的地产项目，造成资源浪费。