沪上写字楼区域分化加剧 核心区域“暖意融融”（3）

重点关注潜力区域

未来上海新兴区域也存在一定的投资机会，但对于个人投资者而言，应该优选有潜力的区域进行投资。

据了解，写字楼物业投资回报要高于住宅，因此从中长期来说，属于不错的投资品种。莱坊国际数据表明，第三季度上海写字楼租金回报率为6.1%，这明显高于上海普通商品住宅2%左右的租金回报水平。

但专家分析指出，未来租金回报率有可能会下滑。张延军分析指出，投资者对于上海写字楼市场的中长期发展较为乐观，未来零售型写字楼项目的售价将会持续增长，根据以往市场经验，租金涨幅会略慢于售价涨幅，因此预计未来写字楼租金回报率将会有所下降。

基于这种原因，专家建议投资者主要关注具有发展潜力的物业。就现阶段建设情况来看，黄浦江沿岸将会建设更多的甲级写字楼。黄浦江沿岸诸如北外滩、徐汇滨江以及后世博等商务区在未来一年内都将有新建项目完工，这些区域内独特的江景资源将受到租户青睐，虽然短时间内租金涨幅可能会受到限制，但这些区域交通设施已经趋于完善，而随着商务氛围的日趋浓厚，租金水平上涨，以及物业本身增值，会给投资者带来丰厚的投资回报。

但需要注意的是，现阶段有部分位于外围区域的办公楼项目，“化身”办公公寓，因为总价不高，同时不受限购政策限制而受到投资者追捧，但投资者需要留意投资风险。在10月份，嘉定和青浦区的办公物业成交量分别排在第二、三位，其主要原因在于办公公寓大量成交。许之静指出，越来越多的开发商依靠兴建酒店式公寓来迅速回笼资金成本，造成了外郊环办公市场火热的假象。但这类物业在未来出手转让，以及生活成本等方面都存在软肋，而同时由于大多位于外围区域，商务氛围并不浓厚，可能会因为难以出租而无法获得稳定的租金回报。